היכונו לגזרות החדשות במיסוי דירות מגורים

היכונו לגזרות החדשות במיסוי דירות מגורים וגם להטבה מסוימת

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 13.8.2015 פורסם תזכיר חוק ההסדרים לשנות הכספים 2015-2016, תזכיר זה מיישם את החלטות הממשלה מיום 5.8.15, והוא צפוי לעלות על שולחן ועדת הכספים של הכנסת לאישור בקרוב.

התזכיר כולל את שינויי הוראות המיסוי על דירות מגורים ועל מקרקעין לבנייה לדירות מגורים, כדלהלן:

צמצום תקופת הפטור בין מכירה לרכישת דירה יחידה

מס רכישה - מוצע לתקן את סעיף 9(ג1א)(2), כך שרק אם הדירה הראשונה תימכר תוך "12 חודשים", במקום "24 חודשים" לפי נוסח הסעיף כיום, ייהנה הרוכש משיעורי מס הרכישה הניתנים לרוכש דירה יחידה, בגין רכישת הדירה החליפית.

מס שבח - מוצע לתקן את סעיף 49ג(1), כך שרק אם הדירה הראשונה תימכר תוך "12 חודשים" במקום "18 חודשים" לפי הנוסח היום, ייהנה המוכר מהפטור ממס הניתן למוכר דירה יחידה, במכירת הדירה.

הגבלת תקופת הפטור לדירה שנתקבלה בירושה

לגבי דירת ירושה, מוצע כי הפטור ממס שבח, על פי סעיף 49ב(5) לחוק, הניתן במכירת דירת מגורים שקיבל המוכר בירושה מקרובו כאמור בסעיף, יינתן לתקופה מוגבלת. כיום, על פי הסעיף האמור, קיים פטור מוחלט עבור מכירת דירות אלה ללא הגבלת זמן, בהינתן שאילו היה המוריש עדיין בחיים, ומוכר את דירת המגורים, היה זכאי לפטור הניתן למוכר דירה יחידה בעבורה. מוצע לקצוב פטור זה, ולהעמיד אותו על תקופה של שנתיים.

מוצע לקבוע כי יורש שלא מכר את דירת הירושה תוך שימוש בפטור ממס לפי סעיף 49ג(4) לחוק, לא יוכל למכור אותה בעתיד בפטור ממס למוכר דירה יחידה, ככל שזו אפשרה לו לשמר את הפטור ממס למוכר דירה יחידה במכירת הדירה הנוספת, באמצעות שימוש בחזקה הקבועה בסעיף 49ג(4) לחוק. אולם, אם היורש מכר את דירתו היחידה בלא לבקש עליה פטור ממס למוכר דירה יחידה, התיקון לא ימנע ממנו למכור את דירת הירושה בפטור ממס למוכר דירת יחידה.

שחרור עתודות קרקע בישובי מיעוטים

ברבים מיישובי המיעוטים, חלק ניכר מעתודות הקרקע לפיתוח הן קרקעות פרטיות אשר בעליהן אינם מעוניינים ליזום בה בנייה או מתקשים לעשות כן. אחת הסיבות לתופעה זו, היא שבישובים במגזר המיעוטים, ישנם מקרקעין אשר אינם רשומים בפנקס המקרקעין על שם הבעלים שלהם בפועל, אלא על בעלים קודמים של המקרקעין. מצב זה מקשה על השגת מימון לביצוע פעולות בניה נוספות, אשר יכולות לפתח את הקרקעות ולהגדיל את היצע הדירות.

אחד החסמים לרישום הוא קיומם של סעיפי חוק המתנים את הרישום באישור המנהל כי שולם המס המגיע מבעל הקרקע וכי שולם המס המגיע בגין מכירות קודמות אשר נעשו במקרקעין. קונים המבקשים לרשום את המקרקעין נתקלים לעיתים בקשיים לרישום בשל העובדה שהבעלים הקודמים של הנכס לא דיווחו על עסקאות קודמות במקרקעין או לא שילמו את המס אשר הם חייבים בו. לשם תמרוץ רישום זכויות בתחומי יישובי מיעוטים בפנקס המקרקעין, מוצעות מספר הקלות, אשר יאפשרו רישום מקרקעין כאמור, על אף שלא שולם המס, ובהתקיים התנאים המפורטים להלן.

זאת ועוד, מוצע לקבוע לעניין סעיף 16(א1)(2)(א), שתקפה של מכירת זכות במקרקעין המצויים בתחומי יישוב מיעוטים (לצורך הסעיף, יישוב מיעוטים מוגדר כיישוב ש-80% מתושביו אינם יהודים, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), אשר נעשתה לפני יום 1 בינואר 2016, לא תותנה בתשלום המס או במילוי התנאים האחרים המופיעים בסעיף 16(א)(1). לעומת זאת, התנאים לרישום מכירת הזכות במקרקעין בסעיף 16(א)(2) יישארו בעינם. כמו כן, יידרש המבקש לרשום ולדווח על שרשרת העסקאות שקדמו לעסקה אותה מבקש לרשום וזאת כתנאי למתן אישור המסים.

הרוכש אשר מבקש להירשם, יצטרך להמציא לרשם המקרקעין את אישור המנהל על תשלומי המס המתחייבים מהעסקה אשר ביצע בעצמו, אך רישום המקרקעין על שמו לא יותנה בתשלום כל חובות המס בגין עסקאות קודמות אשר נעשו באותה זכות במקרקעין.

פטור משבח אינפלציוני החל מיום 1.1.2014 בעקבות תיקון 76

בנושא הפטורים ממס שבח, מומלץ לתקן את סעיף 48א(ג) לחוק מיסוי מקרקעין כך שגם השבח האינפלציוני החייב במס על פי הסעיף האמור כנוסחו היום, בגין חלק השבח הריאלי שזוכה לפטור ממס בנוסחת החישוב הליניארי, יהיה פטור ממס, בדומה לפטור שניתן על השבח הריאלי. בנוסף מוצע כי גם השבח האינפלציוני בגין חלק השבח הריאלי שחל עליו סעיף (ב3)(1), יהיה פטור.

תחילתו של התיקון המוצע לסעיף48א(ג) יהיה ביום 1.1.2014, כך שגם מי שמכר דירת מגורים מזכה במהלך שנת 2014, לא יהיה חייב במס בגין השבח האינפלציוני ומס אשר נגבה טרם תיקון סעיף זה יוחזר למוכרים.

שיעור מופחת במס שבח לקרקעות שנרכשו לפני 7.11.2001

כדי לעודד מכירת קרקעות שיאפשרו להגדיל את היצע הדירות, מוצע לקבוע כהוראת שעה, שבמכירת זכות במקרקעין, המיועדת לבנייה למגורים, בידי יחיד, בתקופה שמיום 1.1.2016 ועד 31.12.2018, יינתן שיעור מס מופחת על השבח הראלי עד ליום 7.11.2001, שיהיה בשיעור המס הקבוע בסעיף 48א(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, העומד היום על 25% בתנאים כדלהלן:

הקרקע נרכשה בתקופה שמיום 1.4.1961 ועד 6.11.2001. המכירה היא זכות במקרקעין שהיא קרקע שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, המתירה בניה למגורים על הקרקע של 10 דירות לפחות. כך שלגבי זכות במקרקעין בקרקע שתכנית הבניה הקיימת לגביה מתירה בנייה של פחות מ-1000 דירות מגורים, בתוך התקופה שנקבעה בסעיף, הסתיימה בנייתן של 10 דירות מגורים או של 80% לפחות מדירות מגורים לפי התכנית החלה על הקרקע. לגבי זכות בקרקע שתכנית הבנייה הקיימת לגביה מתירה בניה של 1000 דירות או יותר, התנאי לפטור הוא כי המכירה הינה מיחיד לקבלן לעבודות הנדסה בנאיות.