פיצויים לפי הסכם חלף הפקעת מקרקעין

פיצויים לפי הסכם חלף הפקעה - יזכו בהטבת מס בגין הפקעה

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בעניין ויז'ניץ נקבע תקדימית, כי אין חובה להשלים את כל הליכי ההפקעה, כדי לקבל את ההטבה במס שבח הניתנת בגין פיצוי בגין הפקעת מקרקעין. כך בפסק דינו של בית המשפט העליון אשר ניתן ביום 8.10.2015 (ע"א 1829/13 ישיבת ויז'ניץ נגד מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים).

מדובר על פיצוי שניתן לפי הסכם בין עיריית ירושלים, בשמה ובשם הועדה המקומית, לבין ויז'ניץ, במסגרתו הסכימו הצדדים כי העיריה תשלם לויז'ניץ פיצויים כדין בגין ההפקעה של זכויותיה בחלקות והפגיעה בשווי נכסיה.

הסכם הפיצויים מנה במפורש את רכיבי הפיצוי השונים, כדלקמן: פיצוי בגין הפגיעה בשווי נכסי ויז'ניץ על פי סעיף 197 לחוק, פיצוי בעקבות ההפקעה של זכויות ויז'ניץ בחלקות על פי התכניות הרלבנטיות, פיצוי בגין הפקעת זכויות ויז'ניץ ביתרת החלקות שלא נכללו בהפקעה שבתכנית וכן הוצאות משפטיות והוצאות נלוות אחרות כדין. עם זאת, בהסכם לא נקבעו הסכומים בגין כל אחד ממרכיבי פיצוי אלה.

בהלכה הפסוקה נקבע, כי פיצוי בגין הפקעת מקרקעין יינתן, במקרים המתאימים, כפיצוי דו-שלבי: תחילה בגין הפגיעה שנגרמה לקרקע בגין שינוי ייעודה לפי סעיף 197 לחוק, ובהמשך, פיצוי בגין עצם ההפקעה.

הפיצוי בגין פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק משתלם על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, בעוד שהפיצוי בגין ההפקעה משתלם על ידי הרשות המקומית.

ביהמ"ש קיבל את טענת ויז'ניץ, כי על ההסכם חלה חזקת הכשרות והחוקיות מבחינת העיריה והועדה המקומית, וחזקה עליהן כי הסכמתן לפצות את ויז'ניץ בהתאם לארבעת ראשי הפיצוי שבהסכם – שאינו כולל ראש פיצוי בגין מכירה מרצון – ניתנה כדין, תוך התייחסות לשיקולים עניינים בלבד. החלוקה לארבעה ראשי פיצוי, מעוגנת היטב בחוות הדעת שניתנה לעירייה, על פי הזמנתה, על ידי השמאי. ראשי הפיצוי הופיעו בחוות הדעת של השמאי, והם עולים בקנה אחד עם לשון ההסכם.

חזקה על העיריה ועל הועדה המקומית, כי לא פעלו כמתנדבות.

לפיכך, ההסכם מהווה מעין הודאה של העיריה והועדה המקומית כי הקרקע נפגעה ויש לראותה כאילו הופקעה, מה עוד שיתרת הקרקע מיועדת ממילא למטרה ציבורית.

אין סמכות למנהל מיסוי מקרקעין להתערב ולקבוע כי לא בפיצויי הפקעה עסקינן, אלא במכר מרצון. אכן, הצדדים הגיעו להסכמה ללא צורך בהליכים משפטיים ממושכים, אך תופעה זו, יש לעודד, והיא אינה צריכה להיות בעוכריה של ויז'ניץ.

סוף דבר, קיבל בית המשפט את עמדתה של ויז'ניץ כי הסכם הפיצויים בינה לבין העיריה והועדה המקומית, משקף את ארבעת רכיבי הפיצוי עליהם הוסכם בהסכם, וכי לא היה מקום להתערבות מנהל מיסוי מקרקעין ברכיבי הפיצוי תוך הוספת רכיב של מכירה מרצון.