קיזוז הפסדים בגין ויתור על אופציה במקרקעין

קיזוז הפסדים בגין ויתור על אופציה במקרקעין

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 16.9.2015 דן בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בע"מ 621-02-14 פיננסיטק בע"מ נ' פקיד שומה פתח תקווה, בשאלה האם הכנסה בגין ויתור על אופציה במקרקעין היא בגדר הכנסה שבפירות (מעסק או מעסק אקראי) ולחלופין, בגדר "ריווח הון בעסק", ולפיכך ניתן לקזז כנגדה הפסד עסקי מועבר, או שמא מדובר בהכנסה שבהון ולפיכך לא ניתן לקזז כנגדה הפסד כאמור?

ביום 27.4.2007 נחתם בין פיננסיטק לבין לייקווד הסכם הלוואה ואופציה (להלן: "הסכם האופציה") במסגרתו העמידה פיננסיטק לרשותה של ליקווד הלוואה נושאת ריבית. במסגרת ההסכם נקבע מנגנון המעניק לפיננסיטק אופציה לרכישת חלק ממניות לייקווד או חלק מזכויותיה של זו במתחם הולילנד. בנוסף הוענקה לפיננסיטק באותו הסכם, אופציה לרכישת קרקע ביוסטון, בארה"ב, השייכת לבעל השליטה של לייקווד, וזאת תמורת מיליון דולר.

בין לבין, דהיינו ביום 6.8.2006, התקשרה לייקווד עם חברת נידר חברה לפיתוח בע"מ (להלן:"נידר"), בעסקת קומבינציה למכירת כ- 50% מזכויות הבניה.

לאחר חתימת הסכם האופציה, התגלעו חילוקי דעות בין ליקווד לנידר באשר ליישום הסכם הקומבינציה. ביום 23.10.07 נחתם הסכם פשרה בין שלושת הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין. לפי הסכם הפשרה ליקווד מכרה לנידר את זכויותיה במתחם הצפוני ואילו פיננסיטק ויתרה על זכות האופציה במתחם זה תמורת 17.1 מיליון ₪ ששולמו לה על ידי נידר, חלק במזומן (4.7 מיליון ₪) וחלק באגרות חוב נסחרות של נידר.

בית המשפט קבע כי מאחר שפיננסיטק טענה לתחילתו של "עסק" בתחום הנדל"ן, נדרשה היא, לשם הוכחת טענתה, להסתמך, לא על עסקאות בפועל, אלא על תכניות עסקיות עתידיות בתחום הנדל"ן. אלא, שהמסמכים שהוצגו לבית המשפט לא היה בהם כדי ללמד שמדובר בפעילות עסקית.  

נטל ההוכחה בערעורי מס הכנסה מוטל על כתפי הנישום, למעט במקרה שבו טוען פקיד השומה ל"עסקה מלאכותית" (ראה 34/70 בנין; רע"א 1436/90 גיורא ארד).

כלל נוסף הוא כי מקום שבו נמנע בעל דין להביא עד רלוונטי, הרי שהימנעות זו פועלת לחובתו ומקימה חזקה כי עד זה היה תומך בגרסתו של הצד שכנגד (ראה ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו).

כלל הוא, כי נישום מחויב על דיווחיו והצהרותיו ועל האופן שבו הוא מציג את עצמו, וכי לא בנקל יתאפשר לו לסגת מדיווחים והצהרות אלה (ראה 26356-10-10 כלל חברה לביטוח בע"מ).

ביהמ"ש דחה את טענת פיננסיטק כי על פי עקרונות החשבונאות, רישום הנדל"ן תחת סעיף "נדל"ן להשקעה" אינו מעיד על אופיו ההוני של הנכס.

מדובר רק בעסקה אחת שבמסגרתה פיננסיטק העמידה הלוואה וקיבלה אופציה לרכישת מתחמי הולילנד וכן את המגרש ביוסטון, כאשר אחד מהמתחמים, מתחם הולילנד הצפוני, נותר בבעלותה ונרשם כ- "נדל"ן להשקעה". המגרש ביוסטון נרכש באמצעות חברת בת, ואין זה ברור האם ניתן לייחס לפיננסיטק את פעילותה של זו, גם אם פעילות זו הייתה מגיעה כדי "עסק" חרף הדיווח על הריווח בעסקה זו כריווח הון.

משלא הוכיחה פיננסיטק כי יש בידה "עסק", ממילא אף לא הוכיחה כי "עסק אקראי" בידה.

פסק הדין בעניין א.ח.א גולדשטיין (ע"א 615/85 פקיד שומה חיפה נגד א.ח.א גולדשטיין בע"מ), הרחיב את האפשרות לקזז הפסדים עסקיים מועברים, כך שניתן לקזזם גם כנגד הכנסה מ"עסק אקראי", אולם, כאן לא מדובר בהפסדים עסקיים.

בית המשפט קבע, כי לאור נסיבותיה של העסקה נראה כי גם "עסקת אקראי" אין לפנינו, ומכל מקום, הפסיקה ממילא לא הכירה באפשרות לקזז הפסדים מועברים כנגד הכנסה מ"עסקת אקראי" (ראה עמ"ה 155/97 ברנר).

פיננסיטק לא טענה, וממילא אף לא הוכיחה, כי הנכס הנמכר – האופציה – שימש אותה להפקת איזו הכנסה עסקית וכי הוא היווה חלק מגורמי היצור בעסק שלה.