|
עדכונים מקצועיים במיסוי מקרקעין, מ"ה ומע"מ - דצמבר 2016
מאיר מזרחי, עו"ד
עדכונים במיסוי מקרקעין
ו"ע (מחוזי ת"א) 45326-01-15 אריאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (1.11.16)
העוררת רכשה דירת מגורים בהיותה בת 18 ומכרה אותה תוך מספר חודשים תוך בקשת פטור ממס שבח. המנהל דחה את בקשת הפטור בטענה כי המימון לרכישת הדירה ניתן לעוררת במתנה מאביה ועל כן חל סעיף 49ו לחוק, הקובע תקופת צינון במכירה בפטור בנסיבות אלו. נקבע כי מאחר שהעוררת קיבלה במתנה פחות מ-50% ממחיר הדירה, לא חל סעיף 49ו והעוררת זכאית לפטור ממס שבח במכירת הדירה.
ו"ע (מחוזי חי') 44860-03-14 אחזקות ליגת בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (29.9.16)
ועדת הערר בחנה האם איגוד מהווה איגוד מקרקעין על מנת להכריע אם רכישת מניות האיגוד מהווה עסקה החייבת במס רכישה. לאחר בחינת נכסי האיגוד נקבע כי אין בנכסים שפורטו, כגון הפסדים, מניות בחברה אחרת שנטען כי אינה איגוד מקרקעין, מזומנים וזכות להלוואות, כדי להוציא את האיגוד מגדר הגדרת איגוד מקרקעין.
ו"ע (מחוזי מרכז) 35298-10-12 מנופים פיננסיים לישראל (מפל) בע"מ נ' מנהל מסמ"ק רחובות (16.11.16)
ועדת הערר בחנה האם חברה המחזיקה מרכז מסחרי באשדוד מהוה איגוד מקרקעין. נקבע כי בחברה אין נכסים מוחשיים שאינם נדל"ן המוציאים אותה מהגדרת איגוד מקרקעין. העוררת טענה לקיומם של מוניטין וסימן מסחרי, אך נקבע כי לא עלה בידיה להוכיח קיומם של נכסים אלה, וכי בכל מקרה, אין בהם במקרה זה כדי להוציאה מהגדרת איגוד מקרקעין; בנסיבות המקרה בוצע שינוי מבנה דו שלבי - יחידים העבירו זכויותיהם בנכס המוחזק על ידי מספר חברות לחברה
X
תמורת הקצאת מניות, ובשלב השני, אותם יחידים העבירו את מניותיהם בחברה
X
לחברה
Y
תמורת הקצאת מניות בחברה
Y
. ועדת הערר קבעה כי כל אחד מהשלבים חייב במס רכישה בשיעור 0.5%, וכי אין מדובר בכפל מס.
ו"ע 47857-05-15 (מחוזי ת"א) פ.ר.י.ו נכסים והשקעות בע"מ נ' מנהל מסמ"ק תל אביב (25.10.16)
הזכות להחזר 1/6 מס רכישה לפי תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה (מכירת זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית המתירה בנייה על הקרקע של לפחות דירה אחת המיועדת לשמש למגורים), תינתן רק במקרה של רכישת זכות המיועדת לשמש למגורים לפי התב"ע, כך שאם נרכשת בעסקה זכות למשרד בפרויקט שיש בו גם בנייה למגורים, ההקלה לא תינתן בעסקה זו.
ו"ע (מחוזי חי') 4887-12-15 שוורץ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (7.11.16)
עריכת פיצול פיסי במכירת בית מגורים בשטח 75 מ"ר על מגרש בשטח 1,015 מ"ר. נקבע כי על מנת שלא ייערך פיצול פיסי הנטל על הנישום להוכיח כי למרות הפער בין שטח המגרש לשטח הבית, מדובר בגודל סביר של קרקע העשויה לשמש את דירת המגורים. מאחר שהנישום לא עמד בנטל נערך פיצול פיסי.
הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016
ההצעה מתייחסת באופן מפורט למס ריבוי דירות, אשר מטרתו למסות יחיד שבבעלותו למעלה משלוש דירות על הדירה השלישית ואילך בהתאם לנוסחה שנקבעה בחוק. הצעת החוק מבהירה מיהו החייב במס, על אילו דירות יחויב במס ואילו דירות מוחרגות מגדר החיוב במס. בנוסף כוללת הצעת החוק פירוט בדבר אופן עריכת השומה על ידי המנהל והדרכים לתקוף אותה, והסדרים בעניין מועדי התשלום, גביית קנסות, וסעיפי עונשין.
הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), השתע"ז-2017
מוצע לקצר את התקופה שבה יתאפשר לרוכש לשלם את השומה העצמית כנגד הנפקת אישור מס רכישה (מקדמת מס רכישה) מ-90 יום ל-60 יום, כאשר לגבי חברה קיימת הוראה מקלה המאפשרת לה לקבל את האישור באופן מידי בתנאים מסוימים; מוצע לאפשר קבלת אישורי מיסים בתוך 10 ימים מהגשת הדיווח במקרה של עסקה בה המוכר מבקש פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 בהתקיים תנאים מסוימים; מוצע כי במקרה בו ניתן אישור מס רכישה לאחר תשלום מקדמת מס רכישה מבלי שנקבעה שומה על ידי המנהל, תירשם העברה בלשכת רישום המקרקעין כי טרם ניתן אישור המנהל לתשלום חובות מס הרכישה, וכי ככל שחובות אלא לא ישולמו, יחולו על גביית החוב פקודת המיסים (גביה); מוצע לאחד ולקצר את תקופת הגשת הדיווחים לפי החוק מ-40/30 יום ל-20 יום.
הצעת החוק כוללת גם התייחסות למקרה בו דירה של חברה הועמדה לשימושו של בעל מניות בחברה או קרובו. מוצע כי במקרה זה יראו בהעמדת הדירה לרשות בעל המניות כהכנסה של בעל המניות, עליה יהיה חייב במס הכנסה. מוצע להחיל תיקון זה גם אם הדירה שימשה את בעל המניות בפועל וגם אם שימשה אותו כבטוחה להלוואה שנטל. ברשות המיסים בוחנים מספר חלופות באשר לאופן המיסוי, כאשר ינתן אפשרות בחירה ביניהן עד 31.12.17: 1. להכניס הלוואת בעלים ו/או משכנתה על גובה העלות המופחתת לחברה; 2. לשלם דיבידנד על העלות המופחתת ובעת המכירה לשלם מס מלא וכן דיבידנד עד למועד ההעברה; 3. להעביר את הדירה לפי שווי שוק לבעל המניות, לשלם מס שבח ברמת החברה וכן מס דיבידנד על ההעברה לבעלים, ללא חבות במס רכישה.
הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 89) התשע"ז-2016
מוצע להסמיך את בית המשפט המחוזי לדון בערעור מס לפי חוק מיסוי מקרקעין תחת ועדת הערר, וזאת במוטב של שופט אחד.
עדכונים במס הכנסה
ע"א 5883/14 אלדן תחבורה בע"מ נ' פקיד שומה למפעלים גדולים (27.11.16)
חברות ליסינג החזיקו ברכבים ששימשו להשכרה כרכוש קבוע עליו נדרש פחת, וכאשר מכרו אותם לשם חידוש ציי הרכב, דיווחו על המכירות כרווח הון וביקשו להחיל את סעיף 96 לפקודה (שחלוף) (עובר לתיקון 197 לפקודה שהחריג את חברות הליסינג). פ"ש קבע כי פעילות מכירת כלי הרכב עולה כדי עסק, ולא ניתן להחיל את הוראת השחלוף החלה על רווח הון בלבד. בית המשפט העליון קבע כי אין להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי אשר קבע כי מדובר במכירה פירותית, וכי הוראת השחלוף לא חלה בנסיבות אלו. בנוסף נקבע כי התקופה של 4 שנים מיום רכישת הנכס ועד להפיכתו למלאי עסקי הקבועה בסעיף 100(2) לפקודה היא בגדר חזקה חלוטה.
עדכונים במע"מ
ע"מ (מחוזי ת"א) 15676-01-14 קרגד חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף גוש דן (16.11.16)
פטור ממע"מ במכירת דירה מכוח סעיף 31 (2) לחוק (דיירות מוגנת) יחול גם במכר הכולל הן זכויות בדיירות מוגנת והן זכויות בנייה. עוד אושרה עמדה מקלה של המשיב לפיה, על אף שימוש זמני - מעל לשנתיים - בעסקאות פטורות בנכס (השכרה למגורים), יותר בניכוי מס התשומות בגין רכישתו, כל עוד מטרת הרכישה נעשתה לשם ייצור עסקאות חייבות בעתיד, וזאת גם במקום בו התכנית העסקית לא יצאה לפועל.
הערת העורך: בנסיבות פסק הדין נדחתה עמדת המנהל כפי שפורסמה בהחלטת מיסוי 11/12 לפיה מכירת הדירה פטורה ואילו מכירת הזכויות תהא חייבת.
ע"מ (מחוזי חי') 2210-11-14 אלול נ' מע"מ ומס קניה חיפה (3.11.16)
נפסק כי המערערים ישיבו תשומות אשר נוכו בגין רכישת נחלה, היות ובפועל לא נעשתה פעילות עסקית בנכס והנחלה נרכשה לשימוש פרטי בלבד.
הערת העורך: פסק הדין שולל את הזכות לניכוי על אף השכרה חייבת של המקרקעין היות ובשל ההשכרה המשכיר (המערערים) אינו החייב במס אלא השוכר המדווח בהתאם לחשבונית מס עצמית, ומכאן, נשאלת השאלה האם ל"חייב במס" סלולה הדרך לנכותם.
|