חישוב מס נפרד לבני זוג במיסוי מקרקעין

חישוב מס נפרד לבני זוג במיסוי מקרקעין מותנה
בהפרדה רכושית בפועל

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

חלוקת חבות מס רכישה או מס שבח בין בני זוג, תעשה רק כאשר יש הסכם יחסי ממון בין בני הזוג וקיימת הפרדה רכושית ביניהם בפועל.

כך נפסק בעניין בני הזוג טויסטר (ו"ע 721-09-15 טויסטר נגד מנהל מיסוי מקרקעין טבריה, ניתן ביום 9.4.2017), אשר ערערו על החלטת מנהל מס שבח מקרקעין בטבריה באשר למס שבח שהוטל על טויסטר בעקבות מכירת מחצית מדירה המצויה בצפת.  

טויסטר חויב בתשלום מס שבח בסך 126,000 ₪ וסכום המס שולם תוך הגשת השגות מאחר ולשיטתו מדובר במכירת דירת יחיד עליה זכאי לקבל פטור ממס שבח.

המחלוקת בין הצדדים נסובה אך ורק בגין מס השבח שהוטל על טויסטר בגין מכירת מחצית מהדירה אותה רכש מאחיו, מאחר ואין מחלוקת בין הצדדים, כי מחצית מהדירה קיבל בירושה ולגביה לא חויב במס שבח.

לטענת טויסטר, מדובר במכר דירת יחיד ולפיכך הוא זכאי לפטור לפי סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין וזאת למרות שבמהלך נישואיו מכרה אשתו דירה שהייתה בבעלותה טרם הנישואים וטרם חלפו ארבע שנים ממועד המכירה על ידה (התנאי שנדרש בטרם תיקון 76 לחוק). זאת כיוון שלטענתו, נכרת ביניהם הסכם ממון הקובע הפרדת נכסים וההפרדה כאמור מתקיימת בפועל. 

סעיף 49(ב) לחוק, קבע (טרם תיקונו) נסיבות בהן יהיה זכאי מוכר דירת מגורים לפטור ממס שבח בעת מכירת דירתו. במסגרת הערר טען טויסטר, כי הוא זכאי לפטור ממס שבח מאחר ומדובר בדירה יחידה. אולם, ברי, כי הכוונה הינה לפטור בשל מכירת דירה מזכה לפי סעיף 49(ב)(1) לחוק ולא לפטור בגין מכירת דירה יחידה לפי סעיף 49(ב)(2). היות ואין מחלוקת, כי בעת מכירת הדירה בה עסקינן היה לטויסטר בית נוסף בגבעת יואב.

במסגרת סעיף 49(ב)(1) לחוק נקבע מסלול פטור כללי לפיו מי שמחזיק ביותר מדירה אחת היה זכאי היה לפטור בגין מכירת דירה מזכה פעם בארבע שנים. הפטור האמור בוטל במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, הפטור היה בתוקף במועד בו בוצעה העסקה לגבי הדירה בה עסקינן.

במסגרת ע"א 3489/99 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' אן מרי עברי נדון עניינם של בני זוג אשר לכל אחד מהם היו דירות טרם הנישואים ונכרת ביניהם הסכם ממון במסגרתו נקבעה הפרדה מוחלטת בין נכסיהם. הבעל מכר את דירתו וקיבל פטור ממס שבח. כעבור שנה מכרה האישה את דירתה ולאחר שלא ניתן לה פטור ממס שבח היא הגישה ערר. וועדת הערר קבעה, כי כאשר יש בין בני זוג הפרדה רכושית אין להחיל את חזקת השיתוף. על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט העליון. הערעור התקבל בדעת רוב ונקבע, כי בהתאם ללשון החוק ותכליתו הרי שבמידה שבני הזוג גרים ביחד בדירה, אזי מכירה אשר נעשית על ידי אחד מהם תיחשב כאילו נעשתה על ידי שניהם ומתן פטור ממס שבח לאחד מהם ייחשב כאילו גם בן הזוג ניצל זכות זו.

במקרה אחר נדון עניינם של בני זוג אשר טרם נישואיהם הייתה בבעלות האישה דירה ובני הזוג חתמו על הסכם ממון לפיו הדירה נותרה בבעלותה הבלעדית של האישה. במהלך נישואיהם הם רכשו דירה משותפת והבעל ביקש להחיל על חלקו שיעורי מס רכישה מופחתים בגין רכישת דירה יחידה. מנהל מס שבח דחה בקשה זו. הבעל הגיש ערר וועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה, כי הבעל זכאי לשיעורי מס מופחתים על אף הדירה שבבעלות אשתו. ערעור שהוגש לעליון נדחה (ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' פלם).

ביום 17.11.14 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת ע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה. פסק הדין התייחס ל"פיקציה" המשפטית הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק ואשר לפיה לצורך פטור ממס שבח רואים בני זוג כמוכר אחד. נקבע, כי מדובר בפיקציה שניתנת לסתירה. בהתאם לדעת הרוב בפסק הדין, נישום יכול לסתור את החזקה על ידי הצגת הסכם ממון והוכחה, כי התקיימה הפרדה רכושית בפועל.

אחד התנאים שנקבעו בפסק הדין בפרשת שלמי הוא קיומו של הסכם ממון. אין מחלוקת, כי הסכם הממון אשר נחתם בשנה בה נישאו טויסטר ואשתו לא התייחס לדירה בצפת שכלל לא הייתה בבעלות טויסטר באותה עת. רק כשנה וחצי לאחר מכן, ב- 24.6.15, לאחר שניתן פסק הדין בפרשת שלמי, נחתם בין טויסטר ואשתו הסכם ממון נוסף אשר מתייחס לדירה האמורה.

חתימת טויסטר ואשתו על הסכם ממון זמן רב לאחר רכישת הדירה ומכירתה ובעקבות פסק דין שלמי מעוררת חשד באשר לנסיבות בהן נכרת ההסכם והאם הוא משקף את עמדת הצדדים לו עובר לכריתתו.

בפסק הדין בפרשת שלמי נקבע תנאי נוסף לפיו על הנישום להוכיח, כי התקיימה הפרדה רכושית בפועל.

מעדויותיהם של טויסטר ואשתו עולה, כי יש להם חשבונות בנק נפרדים וגם חשבון משותף.

מעדות טויסטר עולה, כי כל הזמן מועברים כספים מחשבון לחשבון, כי הכספים ממכירת השמן מופקדים פעם לחשבון אחד ופעם לחשבון אחר וכדומה. ההתנהלות הכלכלית אשר עולה מעדות טויסטר אינה עולה בקנה אחד עם הטענה בדבר הפרדה רכושית.

טויסטר ואשתו ערכו הסכמי ממון במסגרתם התייחסו לחלק מרכושם וקבעו בבעלות מי מהם מצוי הרכוש האמור. אף על פי כן, הם לא ערכו הסכם ממון בסמוך לאחר רכישת חלקו של אחיו של טויסטר בדירה בצפת. הסכם כאמור נכרת זמן רב לאחר רכישת החלק האמור ומכירת הדירה. עובדה זו מלמדת על הטעמים בגינם נכרת הסכם הממון וכי החתימה נבעה ממניעים של תכנוני מס. יתרה מזאת, לא עלה בידי טויסטר להרים את הנטל ולהוכיח, כי התקיימה הפרדה רכושית בפועל.

כאמור, לא די בקיומם של מספר חשבונות בנק אשר חלקם נפרדים בכדי לתמוך בטענה האמורה. עדותו של טויסטר מלמדת על ערבוב נכסים ועל התנהלות כלכלית אשר אינה עולה בקנה אחד עם הפרדה רכושית. לפיכך, בהיעדר הפרדה רכושית בפועל לא זכאים בני הזוג לחלוקת הדירה ביניהם לצורך חישוב מס השבח.