המבחנים להכרה כ-"חברת בית" לצורכי מס

המבחנים להכרה כ-"חברת בית" לצורכי מס

רמי אריה, עו"ד רו"ח

חברה שכל נכסיה והכנסותיה הם מהחזקת בניינים, יכולה לבקש להיחשב כ-"חברה בית" לפי פקודת מס הכנסה, ובכך לנצל הטבות מיסוי מסוימות הניתנות לבעלי החברה, אך לא לחברות רגילות. כגון: אפשרות להפחתה משמעותית של שיעור מס רווח הון במכירה, קיזוז הפסדים נוח ועוד הטבות. הכול בתנאי שהחברה תעמוד בכל המבחנים שנקבעו לצורך כך בפקודה.  

כך ביקשה גם חברת עופר נכסי רעננה בע"מ מקבוצת מליסרון (ע"מ 49880-06-15, עופר נכסי רעננה בע"מ נ' פקיד שומה חיפה, ניתן ביום 2.11.2017), בעלת קניון "רננים" ברעננה המשכירה שטחי מסחר המיועדים להשכרה, להיחשב כ-"חברה בית". הקניון עצמו נוהל על ידי חברת קניון רננים (ניהול) בע"מ, שהיא חברה בת בבעלותה המלאה של חברת עופר.

אלא, שבנוסף להכנסותיה מהשכרה של שטחי הקניון לשוכרים שונים, היו לחברת עופר גם הכנסות משמעותיות ממכירת חשמל במתח נמוך לשוכרים בקניון.

חברת עופר רצתה להיחשב כ-"חברת בית", כדי להביא לזקיפת הכנסותיה השוטפות, כמו גם לקזז את הפסד ההון שהיה לה, ואת שבח המקרקעין ממכירת הקניון בשנת 2013 – בדו"ח של מליסרון (חברה אם), כאשר בשנים אלו היו למליסרון הפסדים עסקיים שוטפים העולים על הכנסותיה של חברת עופר. התוצאה היא שכל הכנסותיה של חברת עופר יתקזזו במלואן כנגד הפסדי מליסרון ולא ישולם מס בגינן.

חברת עופר טענה כי יש לראות בה כ-"חברת בית" בשל שני נימוקים: האחד, מכוח הסתמכות על הסכמי שומה קודמים שנחתמו עמה בשנות מס קודמות ועל הסכמי שומה שנחתמו עם חברות אחרות בקבוצת מליסרון. השני, כי היא עומדת במבחנים להיחשב כ-"חברה בית" לפי סעיף 64 לפקודה.  

מנגד, טען פקיד השומה, כי חברת עופר אינה עומדת בתנאים של סעיף 64 לפקודה, היות והיא חברה "שיש לציבור עניין ממשי בה". שכן, מלוא מניותיה מוחזקות בידי מליסרון שהיא חברה ציבורית, וכן כי כל רכושה ועסקיה אינם רק בהחזקת בניינים, אלא יש לה גם הכנסות ממכירת החשמל במתח נמוך לשוכרים בקניון, וכן הכנסות מדמי ניהול שהתקבלו באמצעות חברת בת שניהלה את הקניון. במענה לטענת ההסתמכות, טען פקיד השומה, כי המערערת לא הוכיחה את התנאים הנדרשים להכרה בקיומה של הסתמכות – היינו: קיומו של מצג מטעם רשות המיסים, הסתמכות על המצג בתום לב ובאופן סביר ושינוי מצב לרעה.

בעניין ג'י כפר סבא (ע"מ 46002-07-12, ג'י כפר סבא וג'י ווסט בע"מ נ' פקיד שומה מפעלים גדולים, ניתן ביום 29.8.2017) נקבע כי ג'י כפר סבא וג'י ווסט בע"מ אינן "חברות בית", שכן אין מדובר בפעילות עסקית של חברה ציבורית גדולה.

כך גם בעניין חברת עופר, בית המשפט קבע כי המערערת אינה "חברת בית" מאחר והיא בבעלות מלאה של מליסרון, שהינה חברה ציבורית אשר לציבור יש עניין ממשי בה. הכנסותיה אינן רק מהשכרת שטחים בקניון, אלא גם ממכירת חשמל במתח נמוך לשוכרים ומדמי ניהול של חברת הבת.  

בשונה מהגדרת "איגוד מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין, המאפשרת הכללת נכסים שמנהל מיסוי מקרקעין מצא כי הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד, הרי במקרה של "חברת בית" אין החרגה או הגמשה שכזו. סעיף 64 לפקודה מדבר בלשון ברורה וחד משמעית על חברת בית "שכל רכושה ועסקיה הם החזקת בניינים". אין כל התייחסות בסעיף 64 הנ"ל לרכוש או עסקים שהם אינטגרליים או טפלים להחזקת הבניינים. 

בעניין טענת ההסתמכות על המצג של פקיד השומה, קבע בית המשפט כי המגמה בפסיקה כיום היא צמצום ההכרה בטענות השתק ומניעות. ה-"מצג" לו טוענת המערערת בנוי על אדני אותם הסכמי שומה לשנים 1998-2004, על קליטת דוחותיה לשנים 2008-2012 ותקצור שומותיה העצמיות לרבות טפסי הבקשה להיחשב כ"חברת בית", כמו גם על התיישנות שומותיה העצמיות לשנים 2008-2009, וכן על הסכמי שומה עם חברות אחרות בקבוצת מליסרון.

אלא, שבאותן שנים אליהן התייחסו הסכמי השומה (1998-2004) עמד שיעור האחזקה הציבורית במערערת על כ – 7.5%. שכן, באותן שנים מליסרון לא החזיקה ב – 100% ממניות חברת עופר, אלא ב – 30% ממניותיה. כך שחל שינוי משמעותי באחזקות הציבוריות במערערת.

ניתן לומר כי חל שינוי עובדתי משמעותי באופן השולל מהמערערת לטעון לקיומו של "מצג". גם העובדה שהשומות העצמיות התיישנו ולא נבחנו כלל על ידי פקיד השומה – אין בה כשלעצמה כדי לייצר מצג מצד פקיד השומה כלפי חברת עופר בדבר הכרתו בה כחברת בית.

לאור האמור, לחברה הטוענת ומבקשת להיחשב כ-"חברה בית" על מנת ליהנות מהטבות המס המוענקות לחברה כזו, כדאי לבחון היטב האם אכן היא עונה לכל התנאים הנדרשים להגדרה זו, לפי הוראות סעיף 64 לפקודת מס הכנסה.