עדכונים במיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ

עדכונים במיסוי מקרקעין,

מס הכנסה ומס ערך מוסף

פברואר 2020

מאיר מזרחי ושות', משרד עורכי דין

עדכונים במיסוי מקרקעין

ע"א 5883/18 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' PIV BV – כללים לניכוי פחת משווי הרכישה בנסיבות של אי דיווח כדין על הכנסה על ידי הנישום במהלך השנים

חברה לא דיווחה על הכנסה חייבת משכר דירה במהלך השנים, וכתוצאה מכך לא נוכה פחת. הובהר על ידי פקיד השומה, כי במקרה של הוצאת שומה רטרואקטיבית, יילקח בחשבון הפחת שיביא להפחתת ההכנסה החייבת. בנסיבות אלו, במכירת הנכס על ידי החברה יש לנכות פחת משווי הרכישה לצורך חישוב השבח, למרות שבפועל לא נוכה פחת מההכנסה.

ו"ע (מחוזי חי') 9546-10-17 ס.א.מ נופי – קבוצת ניהול בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – גורם מארגן יכול להיות חלק מקבוצת רכישה וימוסה בהתאם במס רכישה לפי שווי דירה בנויה

אין מניעה שגורם מארגן של קבוצת רכישה יהיה חלק מקבוצת הרכישה. הדבר מתיישב הן עם לשון החוק והן עם תכליתו. בכובעו כחלק מקבוצת הרכישה, ימוסה הגורם המארגן במס רכישה לפי שווי של דירה בנויה.

ו"ע (מחוזי מרכז) 32465-05-18 ויטנר נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות – פיצוי בגין השבת קרקע לרמ"י בעקבות שינוי ייעוד לפי הקבוע בהסכם החכירה אינו פיצוי בגין הפקעה

בעקבות שינוי ייעוד הוחזרה לרמ"י קרקע שחכרו העוררים כנגד קבלת פיצוי. העוררים טענו כי מבחינה מהותית מדובר בהפקעה ועל כן הם זכאים להנחה של 50% במס השבח מכוח סעיף 48ג. ועדת הערר דחתה טענה זו וקבעה, כי השבת הקרקע לרמ"י במקרה זה אינה בגדר הליך כפוי, מאחר שהליך זה בוצע בהתאם להסכמת הצדדים כפי שנקבעה מראש בהסכם החכירה. בנוסף, גם טענת העוררים כאילו הפיצוי שולם בגין הפקעות קודמות נדחתה, וזאת בשל היותה בגדר הרחבת חזית אסורה, וגם לגופו של עניין, מאחר שהטענה לא הוכחה.

ו"ע (מחוזי ת"א) 61648-02-17 חברת גב ים לקרקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א – רכישת מניות באיגוד מקרקעין – סיווג הזכות הנרכשת; קביעת שווי לפי התמורה חוזית ולא לפי שווי שוק; גילום מלא

העוררות הקימו פרויקט שבמרכזו עמד בניין שהיה בבעלות של חברה אחרת ואשר הפריע לבנייה. העוררות רכשו את מניות החברה, שהיתה איגוד מקרקעין, כשמטרתן היתה, בין היתר, להסיר את הבניין שהפריע להקמת הפרויקט. לטענת העוררת, התמורה ששולמה עבור המניות מגלמת מעבר לשווי הזכות של החברה בנכס גם שווי של זכות נפרדת שאינה במקרקעין והיא האפשרות לפנות את הבניין ולחלוש על כל שטח הפרויקט. ועדת הערר דחתה טוענה זו וקבעה, כי יש לייחס את מלוא התמורה החוזית לזכויות בקרקע. בנוסף נקבע, כי יש לקבוע את השווי לצורך מס רכישה לפי התמורה החוזית ולא לפי שווי שוק, שהיה במקרה זה נמוך יותר, שכן לא התקיימו בין הצדדים יחסים מיוחדים. כן נקבע, כי יש לחשב את התמורה החוזית על בסיס גילום מלא לפי סעיף 17(ד) לחוק, החל גם בחישוב מס רכישה של פעולה באיגוד מקרקעין.

עדכונים במס הכנסה

ע"מ (מחוזי ת"א) 22950-02-17 אפרהימי נ' פקיד שומה גוש דן – סיווג פיצוי שהתקבל בגין פינוי דיירים לצורך פיתוח מתחם עירוני וסלילת כביש

העוררים קיבלו פיצוי בגין פינוי קרקע שעליה בנויים מבנים מסחריים ומבני מגורים. נקבע כי את הפיצוי  בגין הנכסים המסחריים יש למסות לפי חלק ה' לפקודת מס הכנסה (רווחי הון), שכן זכותם של העוררים נכנסת להגדרת נכס בסעיף 88 לפקודה, שמכירתו חייבת במס לפי פרק זה. לעומת זאת, לגבי הפיצוי שהתקבל בגין מבני המגורים נקבע כי הוא פטור ממס, מאחר שהוא התקבל בגין מכירת זכות הנכנסת תחת אחד החריגים להגדרת נכס. כן נקבע, כי בחישוב רווח ההון החייב במס לא ניתן לקזז חובות ארנונה, בהסתמך על הלכת כימוביל. בית המשפט ביטל קנס גרעון שהוטל על העוררים וזאת מאחר שהטענה שהעלו במסגרת הדיווח לא היתה מופרכת.

ע"מ (מחוזי ת"א) 12837-06-17 מלכסון נ' פקיד שומה –  הפסדים אינם עוברים בירושה

נקבע כי יורש אינו יכול לקזז הפסד מעסק ומשלח יד ו/או הפסד הון של המוריש, שכן הדבר אינו עולה בקנה אחד עם לשון החוק.

עדכונים במס ערך מוסף

ע"מ (מחוזי מרכז) 24147-02-17 עמיאל לוי נ' אגף המכס והמע"מ – סיווג בעלים של חברה ליבוא בשר כעוסק במקרקעין; מיסוי הרווח בעסקה ולא את מלוא התמורה

המערער הוא בעלים של חברה העוסקת בשיווק בשר ודגים. בבעלות המערער היו מספר נכסי נדל"ן. המערער ערך חמש עסקאות למכירת זכויות בשניים מנכסיו (קרקע חקלאית ומניות באיגוד מקרקעין), ואת הרווחים מהמכירה העביר לחברה שבבעלותו. מנהל מע"מ קבע למערער שומה לפיה הוא עוסק במקרקעין שלא דיווח על עסקאותיו וחייב אותו במע"מ עסקאות. המערער טען כי אינו עוסק במקרקעין. ביהמ"ש קבע כי ממבחני העזר לסיווג עסק לא עולה מסקנה חד משמעית, ועל כן יש לייחס משקל רב למבחן הגג – מבחן נסיבות העסקה. לפי מבחן זה, הכריע ביהמ"ש, כי העסקאות נשוא השומה בוצעו על ידי המערער כעוסק במהלך עסקיו. בנוסף, ביהמ"ש קבע כי הדרך בה נקט מנהל מע"מ בחישוב המס בנסיבות המקרה - רק בגין הריווח שנבע למערער ממכירת המקרקעין ולא על מלוא התמורה בעסקאות - עולה בקנה אחד עם עקרון גביית מס אמת.