ויתור על שכר דירה – מזכה ככלל במענק הקורונה

ויתור על שכר דירה - מזכה ככלל במענק הקורונה 

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

משכירי נכסים אשר ויתרו על דמי השכירות לשוכרים אשר עסקם ניסגר או נפגע עקב הקורונה, זכאים לקבל מענק, אף אם לא הוגשה תביעה על ידם כנגד השוכרים, למעט משכירים שהם בעלי עניין בשוכרים.

סוגיה זו נדונה לאחרונה בפני ועדת ערר למענקי קורונה, בעניין תחנת דלק היצירה (ערר 1008-21, תחנת דלק היצירה בע"מ נגד רשות המיסים ועדת ערר לענייני קורונה, מיום 24.3.21). האם מתקיימת זכאות מענק השתתפות "בהוצאות קבועות" לעסק שהירידה במחזורי הפעילות שלו נובעת מוויתור לשוכרים על תשלומי דמי שכירות בכלל ?  ומה הדין לוויתור על דמי  שכירות לדייר שהוא "בעל עניין" בחברה המשכירה?

חברת תחנת הדלק היצירה בע"מ (להלן: "העוררת") היא בעלת תחנת דלק, שבעלי מניותיה הן שתי חברות: "יעד חברה לדלק בע"מ" ו- "אחים יעקב סוכנות לדלק בע"מ".

העוררת  אינה מפעילה את תחנת הדלק בעצמה, אלא היא משכירה את התחנה לחברת יעד.

העוררת הגישה לרשות המיסים בקשה למענק בגין תקופת הזכאות מרץ – אפריל 2020, זאת מכוח החלטת הממשלה מס' 5015 מיום 24.4.2020. העוררת טענה לירידה במחזור הפעילות שלה ותבעה מענק הוצאות קבועות כפיצוי לנזקיה עקב הירידה בהכנסותיה.

ביום 29.7.2020 הודיעה רשות המיסים לעוררת על זכאות חלקית למענק. מההחלטה עלה: כי המענק חושב על יסוד מקדם ההשתתפות בהוצאות קבועות שנקבע למי שעוסק במסחר סיטונאי או קמעונאי בדלק בשיעור של 0.075. העוררת השיגה על החלטת רשות המיסים, והבהירה כי  אינה עוסקת במסחר בדלק, וכי כל עיסוקה הוא השכרת נכס מקרקעין שבבעלותה.

בהחלטה בהשגה מיום 4.1.2021 קבעה רשות המיסים כי העוררת אינה זכאית למענק, כיוון שהחליטה לוותר על דמי השכירות, וציינה כי במקרה של אי תשלום דמי שכירות, עומדות לרשות המשכיר תרופות בדין לקיום החוזה ולקבלת דמי השכירות מהשוכר. בהחלטה בהשגה, צוטט דוא"ל ממייצג החברה ולפיו "סוכם בין הצדדים כי השכירות לחודשיים אלו לא תשולם" ומכך נלמד כי מדובר בהחלטה עסקית שהתקבלה על ידי החברה. עוד צוין באופן כללי בהחלטה בהשגה, כי הסיכון שהשוכר לא ישלם את דמי השכירות הוא סיכון טבעי לסיכוני העסק.

לטענת רשות המיסים, לא קיים קשר סיבתי בין ירידת המחזורים ובין השפעה כלכלית של התפשטות נגיף הקורונה. שכן, העוררת ויתרה מרצונה על שכר הדירה, היא אפילו לא ניהלה עם השוכרת מו"מ לקבלתו. נוכח זאת, קבעה רשות המיסים כי בנסיבות אלו קופת המדינה אינה צריכה לשאת במסגרת המענק. על החלטה זו הוגש הערר שבכותרת.

ועדת הערר דנה בדרישת הקשר הסיבתי הקיימת במענקי הקורונה. כאמור גם בהחלטה זו, כמו בעניין  ט'יגאת (טיג'את סיסטמס 2006 נ' רשות המיסים ניתן ביום 9.3.2021)  ציינה ועדת הערר  כי דרישת הקשר הסיבתי מוכרת גם מהסדר הפיצויים שנקבע בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א 1961, ועל כן אפשר להסתייע בו לפרשנות כי הקשר הסיבתי בין אירוע המלחמה לבין הנזק.

הוועדה קבעה כי אמנם קיימת הנחה לפיה ירידת המחזורים נובעת מנזקי מלחמה אך מדובר בהנחה עובדתית הניתנת לסתירה (רע"א 6540, כתר אחזקות בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים פיסקה 3, 18.4.2016 – יוצגה על ידי משרדנו – רמי אריה).

עוד הביאה ועדת הערר פסיקה מתיקים קודמים בהם דנה הועדה, ובהם נקבע כי ירידה משמעותית במחזורי הפעילות עובר לאירוע מחלת הקורונה תנתק את הקשר הסיבתי (ערר 1007-21 יתד טכנולוגיות נ' רשות המיסים 8.3.2021). כן הזכירה הועדה  אתעניין טי'גאת לעיל, שם נקבע כי כאשר מדובר במחזור חריג שכלל בתוכו תשלומים בגין עסקאות שקדמו לתקופת הבסיס, הקשר הסיבתי אינו עומד בעינו, וירידת המחזורים תחושב באופן שונה.

בענייננו ועדת הערר קבעה כי יש לבחון את נושא הוויתור של שכר דירה מנקודת מבט עסקית ולא משפטית.  חשוב לזכור כי קשר עסקי בין שוכר ומשכיר הוא קשר ארוך טווח, וכי חוזה שכירות מסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים על בסיס מתמשך. על כן דווקא עמידה דווקנית על הצורך בתביעה של השוכרים, למרות משבר הקורונה עלולה להתפרש בנסיבות מסוימות כחוסר תום לב בקיום החוזה (רע"א 1185/97, יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מליגרום הינדה נגד  ז"ל מרכז משען 1998).

מערכת עסקית היא בעלת יחסים והתחשבות הדדים בין הצדדים, ולכן המשך שיתוף פעולה מהווה אינטרס עסקי, במסגרתו יש לגלות התחשבות בסיטואציה משברית. בעל הנכס נדרש ומנהל סיכונים לפני קבלת החלטה על תביעה של לקוח שלו, איתו הוא רוצה להמשיך לקיים יחסים עסקיים.

ועדת הערר בחנה את הנושא גם מבחינת הפרספקטיבה המשפטית. צוין כי אין תשובה משפטית ברורה ומובהקת לשאלה האם בעל הנכס זכאי לדמי השכירות במקרה בו השכירות אינה מתאפשרת בשל התפשטות נגיף הקורונה.

סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1971 נועד להגן על צד שהפר חוזה מכר במקרה בו ההפרה היא תוצאה של סיכול החוזה עקב מאורע חיצוני ובלתי צפוי, באופן דומה סעיף 15 (א) לחוק השכירות והשאילה תשל"א 1971 ,אינם מסייעים מאחר שהפסיקה נטתה לפרש בצמצום רב את תחולתן.

אומנם, הגישה היא כי ניתן לצפות גם את האירועים הקשים , החריגים והקיצוניים ביותר, אך גם בדו"ח הצוות הבין-משרדי לבחינת השפעת הקורונה נקבע שיש אי וודאות בשאלה האם מגפת הקורונה תיחשב בבתי משפט לאירוע מסכל.

מכל מקום, עמדת ועדת הערר הייתה כי נקודת המוצא היא: כי ההחלטה לוותר על דמי השכירות היא החלטה עסקית שלא אמורה לעבור תחת שרביט הביקורת המנהלית של רשות המיסים.

אך במקרה של העוררת התקיימה נסיבה מהותית נוספת המחריגה אותה מהכלל הרגיל, היות ומדובר בהחלטה לוותר על דמי שכירות לטובת חברה שהיא בעלת עניין. בכללי הזכאות לפי חוק  התוכנית לסיוע כלכלי סעיף 8(2) (א) לחוק, נקבע כי ירידה במחזור העסקאות מהווה תנאי לצורך קבלת המענק, אך לעניין אותה הוראה נקבע חריג: למעט מכר או טובין מאת בעל מניות בחברה או שותף בשותפות לחברה שהוא בעל מניות בה או לשותפות שהוא שותף בה, לפי העניין. דהיינו: במקרה שהעסקה מתקיימת בין בעל מניות בחברה לבין החברה, (ובאותו אופן -  שותף לבין שותפות), החוק מורה באופן ברור שלא להתחשב בעסקה זו לצורך מענק.

החלטת ועדת הערר מרחיבה מאד את הזכאות לקבלת מענק הקורונה, בניגוד לעמדתה של רשות המיסים על פיה דרישת הקשר הסיבתי מתקיימת רק כאשר ירידת המחזורים נובעת באופן ישיר מנגיף הקורונה. לעמדת הועדה לא בכדי נקטה החלטת הממשלה והמחוקק ביטוי רחב יותר. הממשלה ביקשה להביא בחשבון את הן התוצאות הישירות של המגבלות על הציבור, הן את תוצאות ההגבלות התנועה וההתקהלות, והן תוצאות עקיפות יותר כמו הגבלות שהוטלו על ידי מדינות זרות וכדומה. לאור תכלית זו, שונה ההסדר שבפנינו מההסדר הקבוע בחוק מס רכוש – המבחין בין נזקים ישירים לבין נזקים עקיפים הנובעים מהם.

עוד העירה הועדה לעניין הוצאות קבועות כי הנוסחה שניתנה על ידי החלטת הממשלה ובחוק לעניין זה אינה כוללת משתנה המביא לידי ביטוי את ההוצאות הקבועות בפועל. הנוסחה מבטאת בעיקר את היחס בין התשומות ובין המחזור ללא הבחנה בין תשומות שהן הוצאות קבועות לבין תשומות אחרות. הקשר היחידי להוצאות קבועות הוא לגבי הסמכות שניתנה למנהל לגבי עסקים שמחזורם מעל 1.5 מיליון ₪ לחרוג מהחוק של הוצאות קבועות אם אינו משקף את ההוצאות הקבועות בעסק,(סעיף 7 להחלטת הממשלה מס' 5015)  לכן לגבי העוררת לא היה טעם לדון בהוצאות הקבועות שלה, מאחר שאין החלטה חריגה לסטות מההוראה. אולם, בהחלטת וועדת הערר נותר פתח לדון בסוגיה זו לעתיד, עקב כך שהנושא לא נדון בשלב ההשגה.