תכנון מראש ברכישת דירות השקעה
או העברת דירות במתנה
רמי אריה, עו"ד רו"ח

ביום 31.10.2021 פורסם תזכיר החוק להעלאת מס הרכישה ברכישת דירה נוספת או בקבלת מתנה שהיא דירה נוספת, באופן משמעותי למינימום של 8% משווי הרכישה. לכן, התגובה הטבעית היא להמליץ על רכישת דירה נוספת או לקבל דירה במתנה מקרובי משפחה, לפי הסדר העברה בין דורי, בימים הקרובים, בטרם החוק ייכנס לתוקף. אולם, חשוב לבצע תכנון מראש של סדר הרכישות גם לפי סדר המכירות הצפוי של דירות המגורים כי לפעמים החיסכון במס רכישה יעלה ביוקר בגובה תשלום מס שבח, כפי שיפורט להלן.

מטרת התיקון המוצע היא העלאת שיעור מס רכישה לרוכשי דירות מגורים, אשר הדירה הנרכשת אינה דירתם היחידה. התיקון והעלאה בעקבותיו יחול מיום חקיקתו ואילך.

נזכיר כי ביום 23.6.2015 הועלה שיעור מס הרכישה על דירת מגורים שאינה הדירה היחידה של הרוכש, בהוראת שעה עד סוף שנת 2020.

ביום 29.7.2020 הופחת שיעור מס הרכישה לרוכשי דירת מגורים, אשר הדירה הנרכשת אינה דירתם היחידה, באמצעות ביטול הוראת השעה שהייתה בתוקף באותו מועד.

נוכח העלייה המשמעותית בביקוש לרכישת דירות מגורים והעלייה במחיריהן שהחלה מאז הופחת מס הרכישה ביולי 2020, מוצע לתקן את סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין ולקבוע כי ברכישת זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים לגבי מי שזו אינה דירת המגורים היחידה שלו, יחול מס רכישה בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 5,348,565 ₪ ומס רכישה בשיעור של 10% על חלק השווי העולה על סכום זה.

העלאת המס צפויה למתן את ביקוש המשקיעים ולסייע בבלימת עליית מחירי הדירות בתקופה זו. צעד זה נלווה לצעדים נוספים להגדלת היצע יחידות הדיור בשוק שיתנו מענה לביקוש הגובר ויביאו ליציבות מחירים בטווח הארוך.

העלאת המס תחול על מכירת בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שנעשתה מיום פרסום החוק ואילך.

אולם, לא לשכוח, כי רכישת דירת השקעה, עלולה להביא למס שבח גבוה יותר משמעותית במכר דירת המגורים עצמה, שכן במכירת דירת המגורים היא תחשב כדירה נוספת, כך שחשוב לתכנן מראש את סדר הרכישות, גם ביחס לסדר המכירות הצפוי של הדירות.

כך למשל, משפחה שיש לה היום דירת מגורים אחת, והיא רוצה לרכוש דירת מגורים קטנה להשקעה, עלולה לשלם מס שבח גבוה במכירת דירת המגורים הראשונה והיקרה, היות ודירת המגורים עצמה תחשב כדירה נוספת.