המלצות דחופות בקשר לתיקונים בעניין מס שבח ורכישה

המלצות דחופות בקשר לתיקונים המתוכננים
במס שבח ומס רכישה

רמי אריה, עו"ד רו"ח

ביום 13.1.2022 פורסם תזכיר החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין אשר במסגרתו הקלות בחיובי מיסים במס רכישה וגם החמרות בחבויות המס הצפויות. בתקופת המעבר עד אישור התיקונים המוצעים בכנסת החוק מחייב, יש עדיין זמן לעשות פעולות בדחיפות אשר יחסכו מס משמעותי לרוכשי דירות, מחזיקי דירות שמעוניינים להחליפן ולבעלי קרקע אשר רוצים לבנות עליה דירות מגורים ולא לשלם מס שבח מוגדל במיוחד.

שבעה התיקונים המוצעים כוללים: קיצור תקופת שחלוף דירת מגורים יחידה מ-24 חודשים ל-12 חודשים, עדכון מדרגות מס רכישה לדירה יחידה, החלת מס יסף (3%) על מכירת דירת מגורים יקרה, ביטול פטור וההקלות לתושבי חוץ ועוד.

עיקרי התיקון המוצעים בתזכיר החוק הינם כדלקמן:

1.    קיצור תקופת שחלוף דירת מגורים לעניין שיעורי מס החלים על דירה יחידה

עד היום אדם אשר היה בעלים של דירת מגורים יחידה, היה יכול לרכוש דירה נוספת ולשלם בגינה מס רכישה מופחת כאילו מדובר בדירה יחידה, בתנאי שמכר את דירתו הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה

כעת, מוצע לקצר את התקופה ל-12 חודשים.

המסקנה:  כדאי לבעלי דירה יחידה אשר רוצים לשדרג ולהחליף דירה, להזדרז ולרכוש את הדירה החליפית לפני אישור התיקונים המוצעים בתזכיר החוק, כדי שתהיה להם תקופה של 24 חודש למכור את דירתם הקודמת ולא רק 12 חודשים בלבד.

2.      עדכון מדרגות מס רכישה החלות ברכישת דירה יחידה

מוצע כי מדרגות מס הרכישה יורחבו, כך שיקטן נטל מס הרכישה על מי שרוכש דירה שהיה הדירה היחידה שלו עד לשווי של 3.1 מיליון ₪, במקביל, מוצע להקטין את מדרגות מס הרכישה למי שרוכשה דירה יחידה מעל לסכום זה.

המסקנה:  מחד, כדאי לרוכשים דירות בשווי של עד 3.1 מיליון ₪ להמתין עם רכישת הדירה עד שהתיקונים ייכנסו לתוקף, מאידך, לרוכשים דירות אשר השווי שלהן מעל 3.1 מיליון ₪ כדאי להזדרז ולקנות את הדירה בטרם כניסת החוק לתוקף.

3.   ביטול ההטבה לחישוב מס ליניארי מוטב במכירת דירת מגורים אשר נבנתה על קרקע שהייתה בבעלות לפני שנת 2014

עד היום, מכירה של דירת מגורים שאיננה דירתו היחידה של המוכר הייתה חייבת במס שבח רק על תקופת ההחזקה שלה מיום 1.1.2014, ואילו כל תקופת ההחזקה הקודמת הייתה פטורה ממס שבח, בנוסחה שנקראת "חישוב הליניארי המוטב". קביעת תקופת ההחזקה הקודמת נעשתה ממועד שווי הרכישה של הקרקע עליה נבנתה הדירה או ממועד רכישת הדירה.

כעת מוצע כי מועד הרכישה לעניין החישוב הליניארי המוטב יחול רק על זכות במקרקעין שהייתה כבר דירת מגורים ביום 1.1.2014.  

אולם, אדם אשר ביום 1.1.2014 היה רק הבעלים של הקרקע ובנה עליה דירת מגורים לאחר מכן, לא יהיה יותר זכאי לחישוב הלינארי המוטב, וכל השבח ממכירת הדירה יחויב במס שבח. הוראה זו תחול רק לגבי דירות מגורים שיושלמו מיום 1.1.2014 ואילך.

המסקנה:  לבעלי קרקע זמינה לבנייה למגורים כדאי מאד להזדרז להתקשר עם קבלנים ולרבות בעסקאות קומבינציה, לבניה על הקרקע ולהשלים את הבנייה של הדירות עד ליום 31.12.2025. 

4.      החלת שיעור מס על הכנסות גבוהות לעניין רווח ממכירת דירת מגורים

כיום, מוטל מס יסף בשיעור של 3% על יחיד שהכנסותיו החייבות עולות על כ-650,000 ₪ בשנה. אך הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ-4.75 מיליון ₪ אינן נכללות בכלל ההכנסות החייבות במס יסף.

כעת מוצע להכליל את ההכנסות שאין להם פטור ממס שבח ממכירת דירות מגורים בבסיס ההכנסות עליהן מוטל מס יסף. גביית המס תעשה כבר על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

המסקנה:  לבעלי דירות מגורים עד השווי של כ- 4.75 מיליון ₪, כדאי למהר ולמכור את הדירות לפני כניסת החוק לתוקף, כדי לא לשלם בגינה את מס היסף.

5.    ביטול פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים למי שאינו תושב ישראל

ע"פ נתוני רשות המסים כ-83,000 דירות מגורים בישראל, הן בבעלות תושבי חוץ (לא כולל דירות מגורים שנרכשו בידי ישראלים שהיגרו). מתוכם, כ-40,000 דירות מצויות בת"א וירושלים.

כיום, תושבים זרים יכולים ליהנות, בדומה לתושבי ישראל, מפטור במכירת דירת מגורים יחידה, מהחישוב הליניארי המוטב ומפטור על השכרת דירות מגורים, אם אין להם דירת מגורים במדינת התושבות שלהם.

כעת, מוצע לבטל הטבות אלה מתחילת שנת 2024, כך שהכנסות של תושבים זרים מבעלותם בדירות מגורים בישראל ימוסו בלא מתן ההקלות אשר ניתנו לתושבי ישראל.

המסקנה:  כדאי לתושבי חוץ בעלי דירות מגורים בישראל, אשר היו זכאים לפטורים ממס שבח עד היום, למכור את דירות המגורים עד ליום 31.12.2023, כדי להמשיך ליהנות מהפטורים עד אותו מועד .

6.      מיסוי דירות מעטפת

ישנם מקרים בהם דירות, בדרך כלל דירות יוקרה, נמכרות ע"י קבלן ללא שנעשה בהם שיפוץ הפנים בדירה ("דירת מעטפת").

מבחינת נוסח החוק הקיים, קיימת מחלוקת בשאלה האם דירת מעטפת היא דירת מגורים לצורך החבות במס רכישה, והאם הרוכש חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה.

לכן, עד היום רכישת דירת מעטפת, הייתה מחויבת במס רכישה החל על זכות רגילה במקרקעין בשיעור של 6%, במקום שיעורי מס הרכישה המוגדלים החלים ברכישת דירות יוקרה.

מוצע לקבוע כי גם רכישת דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים.

המסקנה:  כדאי להזדרז ולרכוש דירת מגורים יוקרתית, כדירת מעטפת, עד למועד כניסת התיקונים שבחוק לתוקף.

7.      הפחתה בשיעור מס שבח על קרקעות אשר נרכשו לפני 7.11.2001

עד היום, למעט בתקופת הוראת שעה שהייתה בשנים 2011-2013, מכירת קרקע חייבת במס שבח בשיעור המס השולי החל על המוכר עד 50% מס, לגבי התקופה שממועד רכישת הדירה ועד ליום 7.11.2001.

כעת מוצע לקבוע כהוראת שעה למשך שלוש שנים, כי מכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים, בידי יחיד, יחול מס שבח מופחת בשיעור של 25%, על השבח הריאלי עד יום 7.11.2001, ובלבד שבמהלך 8 השנים שלאחר הרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים. ככל שהרוכש יסיים את בניית דירות המגורים בתקופה קצרה, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי.

השלמת הדירות לאחר ארבע שנים, תקנה זכות למוכר בקרקע לשיעור מס שבח בשיעור 25% על כלל השבח הריאלי עד ליום 7.11.2001. מהשנה החמישית ועד השמינית חלק השבח הריאלי עד לאותו יום, אשר יהיה זכאי לשיעור המס של 25%, יפחת בצורה הדרגתית.

אם הרוכש לא יבנה את דירות המגורים עד תום 8 שנים מיום המכירה, המוכר לא יהיה זכאי לשיעור המס המופחת על אף חלק מהשבח הריאלי עד יום התחילה.

המסקנה:  כדאי לבעלי קרקע המיועדת למכירה ליזם/קבלן אשר יבנה על הקרע דירות מגורים לרבות בדרך של עסקת קומבינציה, להמתין עם מכירת הקרקע עד כניסת החוק לתוקף.


ברי כי עיקרי התיקונים המוצעים בחוק מיסוי מקרקעין, אינם כוללים את כל פירטי הפרטים של התיקונים כפי שהם מפורטים בתזכיר החוק ובהתאמה לחוק מיסוי מקרקעין כנוסחו היום, ובהתאם גם המסקנות האמורות יכולות להשתנות בכל מקרה לגופו. אנו עומדים לרשותכם להבהרות וייעוץ נוסף.