זיכוי מס המגיע בגין תשלומי הריבית על משכנתא

זיכוי מס המגיעים בגין תשלומי הריבית על משכנתא
מאמר זה פורסם באתר חדשות N12 - ראו בקישור

רמי אריה, עו"ד רו"ח

בעלי דירות מגורים אשר מצאו את עצמם משלמים השנה ריבית כפולה ומכופלת בגין הלוואות מימון שלקחו לרכישת הדירות, כדאי שתדעו כי בתנאים מסוימים ניתן לקבל זיכוי בגין הריבית, לקיזוז מהכנסות מהשכרת דירות המגורים ואף מהכנסות עסק ביתי, וכן להכיר בהוצאות הריבית לצורך חישוב מס השבח במכירת הדירות.

העליות בשעורי הריבית ע"י בנק ישראל משפיעות באופן ישיר על ריבית הפריים ועל גובה החזרי הלוואות ע"י נוטלי משכנתאות, והן מייקרות את ההחזר החודשי לבנקים. הריבית בגין המשכנתאות והלוואות אלו, היא חלק משמעותי מעלות הרכישה הכוללת של הדירות, הגם שהיא משולמת לשיעורין לאורך תקופת הלוואת המימון/משכנתא וניתן להכיר בה מידי שנה כמו הוצאות הפחת של הדירה.

בהתאם לפקודת מס הכנסה ולחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקזז את תשלומי הריבית והפרשי ההצמדה בהתאם לתנאים הבאים:

הוצאות מוכרות לקיזוז מהכנסות מדמי שכירות שהתקבלו מהשכרה למגורים:

כאשר דירה מושכרת למגורים, והשכירות אינה עולה כדי עסק, יותרו הוצאות הריבית והפרשי ההצמדה כהוצאות מוכרות, כתלות במסלול המיסוי הנבחר בגין ההכנסות מדמי שכירות, כדלקמן:

1.       "מסלול מס מופחת" (בשיעור 10% מס) - במקרה זה המס ישולם ממחזור ההכנסות משכר דירה ברוטו והמשכיר אינו רשאי לדרוש הוצאות כלל.

נ זכיר כאן, כי יש לשלם את המס החל (10%) בגין ההכנסות שהתקבלו בשנת 2022 עד ליום 30.1.2023. אולם השנה כדאי לשקול מחדש, האם כדאי לשלם את המס, או אולי דווקא כדאי לדווח על ההכנסות מהשכרה במסלול הרגיל להלן.

2.       "מסלול פטור" – במקרה זה יש זכאות לפטור מלא ממס בכפוף לתקרה בגובה של 5,471 ₪ לחודש נכון לשנת המס 2023 ולכאורה אין צורך בהוצאות המוכרות.

אולם, ככל שההוצאות הכוללות בגין הפחת, הריבית ואחרות עולות על ההכנסות מהשכרה ונוצר הפסד מההשכרה, כדאי להגיש דיווח לפי המסלול הרגיל וליהנות מהפסד זה כהוצאה מוכרת במכירת הדירה.

3.       "מסלול רגיל" (הכנסות הוצאות) – במסלול זה ייעשה חישוב של ההכנסות מהשכרה בניכוי ההוצאות להשכרה הכוללות את פחת הדירה ואת הוצאות הריבית ששולמו בגין ההלוואות שנלקחו לרכישת הדירה. התוצאה של חישוב זה יכולה להיות רווח קטן שהמס עליו יהיה נמוך מ- 10% על ההכנסות ברוטו, או אפילו הפסד בגינו לא משלמים מס הכנסה, והוא אף מוכר כהוצאה מוכרת בחישוב מס השבח בגין מכירת הדירה בעתיד, ככל שהיא תהיה דירת יוקרה, או דירה שאינה דירה יחידה של המוכר.

לאור האמור לעיל, יש חשיבות רבה בבחירת מסלול המיסוי, ובחינתה בכל שנה מחדש.

שכן, במקרים בהם יש הוצאות ריבית גבוהות, פוחתת הכדאיות בבחירת מסלול מס הפטור ואף בבחירת מסלול המס בשיעור מופחת של 10%, שכאמור לעיל אינם מאפשרים ניכוי הוצאות כלל ועלולים להביא למיסוי גבוה יותר מאשר המיסוי לפי המסלול הרגיל בשנה השוטפת או בעת המכירה בעתיד. בנוסף, יצירת הפסד שוטף מההשכרה תותר כהוצאה בשנים הבאות כנגד רווחים מהשכרת נכסים וכן כהוצאה מוכרת בניכוי מהשבח שייווצר בעת מכירת הדירה בעתיד.  

במכירת דירות ונדל"ן אחר, יוכרו הוצאות ריבית על הלוואות מימון רכישתם/משכנתא בחישוב מס השבח:

סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, לרבות במכירת דירת מגורים, בין היתר, בכפוף לתנאים כדלקמן:

1.       הוצאות הריבית הריאליות אינן מותרות בניכוי ע"פ הפקודה.

2.       הוצאות הריבית הוצאו מיום הרכישה ועד 90 ימים לאחר המכירה.

3.       ההלוואה התקבלה לרכישת/השבחת הזכות במקרקעין.

4.       ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת/השבחת הזכות במקרקעין.

5.       ההלוואה אינה מ-"קרוב".

בהתאם להו"ב מיסוי מקרקעין מס' 16/2003, בנושא "התרת הוצאות ריבית ריאלית בחישוב השבח במכירת זכות במקרקעין" , בכפוף לתנאים מסוימים, ניתן לדרוש את הוצאות הריבית על משכנתא פרטית, בניכוי מחישוב השבח בגין מכירת נכס מקרקעין שיעודה ושימושה במישור הפרטי, אשר בעת מכירת דירת מגורים המוכר אינו זכאי לפטור ממס במכירתה. כך גם במקרה של מכירת "דירת יוקרה", אשר שוויה עולה על סך של 4,846,000 ₪, נכון לשנת המס 2023.

מחד, בהתאם להו"ב הנ"ל, הוצאות ריבית ריאלית אשר שולמו יותרו בניכוי. לשם כך נדרש להשיג אישורים שנתיים המעידים על תשלום הריבית בפועל במזומן ולא על בסיס צבירתה.

מאידך, בהתאם להו"ב 5/2007, נישום אשר בחר להחיל על הכנסות השכירות את "מסלול הפטור" או את "המסלול הרגיל", ולאחר מכן מוכר את הדירה, הוצאות המימון אשר נדרשו בניכוי או היו יכולות להידרש בניכוי, לא ינוכו כהוצאה מוכרת בחישוב השבח. נציין כי הוראה זו נמצאת כרגע במוקד תביעה ייצוגית לפיה הועלתה הטענה, הצודקת לדעתנו, כי היא אינה חלה לגבי אדם שדיווח במסלול הפטור.

הוצאות מוכרות בגין ריבית לעובדים מהבית

עצמאים אשר עובדים מהבית, יכולים להכיר כריבית ופחת באופן יחסי לשימוש שהם עושים לעסקיהם מהבית, כהוצאה מוכרת.

עם זאת, יש להיזהר כי ככל שעיקר השימוש בבית הוא לצורך עסקי לא יינתן פטור ממס שבח במכירת הבית.

לסיכום, בהחלט חבל שהוצאות הריבית בגין הלוואות המימון גדלו משמעותית בשנה החולפת, אולם בתכנון מס נכון אפשר לפחות ליהנות מקיזוז הוצאות אלו הן בחישוב הרווח-הפסד מהשכרת הדירה והן במכירת הדירה בעתיד.