זיהוי חלק התשלום למוכר החייב במס רכישה
רמי אריה, עו"ד רו"ח
ייתכנו עסקאות במקרקעין לפיהן התשלום הכולל עבור המקרקעין כולל גם תשלומים עבור זכויות אחרות שאינן במקרקעין ותשלומים אלו אינם חייבים במס רכישה.
בעניין חדיף (ו"ע 36623-06-22, משה חדיף בנין והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 17.4.2024) קבע בהמ"ש כי יש לזהות את מרכיבי התשלומים ששולמו לבעלת המקרקעין אשר אינם מהווים רכישת זכויות במקרקעין ולכן הם אינם חייבים במס רכישה.
ביום 25.8.2016 רכשה העוררת מעיריית תל אביב זכויות במקרקעין לצורך הקמה של בניין מגורים ל- 24 יחידות דיור בר השגה בתמורה לסך של 700,000 ₪ ודיווחה על כך למיסוי מקרקעין. בהסכם הרכישה נכלל תנאי לפיו העוררת לא תהיה זכאית לקבל זכויות נוספות במקרקעין.
לאחר הרכישה ביקשה העוררת מהעירייה אישור לתב"ע חדשה, במסגרתו אושרה הקמת 28 יחידות דיור וכן 4 דירות נוספות למכירה בשוק החופשי. בין הצדדים נחתמה תוספת להסכם המקורי מיום 25.8.2016, לפיה בגין עליית שווי הזכויות במקרקעין עקב התב"ע תשלם העוררת לעירייה תשלום נוסף בסך של 14.6 מיליון ₪.
מנהל מיסוי מקרקעין הוציא לעוררת שומת מס רכישה בגין הסכום של 14.6 מיליון ₪. לשיטתו, סכום זה שולם בגין עסקה חדשה במסגרתה רכשה העוררת זכויות נוספות במקרקעין.
העוררת טענה כי התשלום הנוסף בסך של 14.6 מיליון ₪ מהווה בעצם היטל השבחה עבור קבלת זכויות נוספות מהעירייה לפי תב"ע מעודכנת, ולא תמורה עבור זכויות במקרקעין. היות וכל הזכויות במקרקעין נרכשו על ידה כבר בהסכם המקורי.
ועדת הערר על יד בהמ"ש המחוזי בת"א זיהתה את העירייה כמי שפעלה בשלושה כובעים שונים: (1) כבעלת המקרקעין, (2) כאחראית על התכנון בעיר לרבות אישור התב"ע, (3) כאחראית לספק דיור בר השגה.
מכאן שגם התשלום נעשה עבור שלושה רכיבים נפרדים: (1) אישור העירייה לעליית מחירי הדירות למשתכנים, (2) הוספת 4 דירות למכירה במסגרת דיור בר השגה, (3) תוספת לשווי הקרקע עקב הוספת 4 דירות למכירה בשוק החופשי.
נקבע כי יש לשלם מס רכישה רק בגין אותו החלק שהגדיל את הממכר ואין לשלם מס רכישה בגין תשלומים שאינם מגדילים את היקפה הכלכלי של העסקה.
ועדת הערר קבעה כי התשלום עבור עליית ערך הדירות למשתכנים – אינו חייב במס רכישה, היות ותשלום זה שולם בכובעה של העירייה כאחראית לדיור בר השגה ולא כבעלת המקרקעין.
עבור התשלום בגין הזכויות לבניית ארבע דירות בשוק החופשי ועבור תוספת ארבע יחידות לדיור בר השגה בסך של 4.3 מיליון ש"ח– יש לשלם מס רכישה.
בסיכומו של דבר, מתוך סך התשלום הנוסף ששולם בסך של 14.6 מיליון ₪, יש לראות רק בחלק התשלום בעד רכישת זכויות חדשות במקרקעין בסך של 4.3 מיליון ₪ כחייב במס רכישה.
ללמדנו, שבכל תשלום עבור רכישת זכויות במקרקעין יחד עם זכויות נוספות שאינן זכויות במקרקעין, רק הזכויות במקרקעין עצמן חייבות במס רכישה.