אוגדן מיסוי דירות מגורים פרקטיקה והלכה

אוגדן

מיסוי דירות מגורים

פרקטיקה והלכה

מאת

עו"ד שי עינת, רו"ח

אוגדן שכל כולו הלכה ופרקטיקה אשר דרים בכפיפה אחת. באוגדן, בין היתר ,הסברים ביחס לסוגיות שונות ומגוונות הנוגעות למיסוי דירות המגורים ,דוגמאות מילוליות ומספריות מפורטות, הצעות לתכנוני מס ונקודות חשובות לתשומת לב.

הספר אזל מהמלאי בשלב זה !!!

תוכן עניינים מפורט

שער ראשון: פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים

מבוא

נטל ההוכחה בבקשת הפטור

מועד הבדיקה אם המוכר זכאי לפטור

בדיקות מקדמיות לבקשת הפטור

תנאים עיקריים לשם קבלת הפטור

התנאי הראשון — קיום " דירת מגורים?"

התנאי השני — מתקיימים ארבעה תנאים

מקדמיים לפטור

התנאי השלישי — מתקיימת עילת פטור

פטור ממס שבח אחת לארבע שנים — הוראות

סעיף 49 ב (1) לחוק

פטור במכירת דירת מגורים מזכה יחידה — הוראות סעיף 49 ב (2) לחוק

פטור במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה —

הוראות סעיף 49 ב (5) לחוק

פטור במכירת דירת מגורים מזכה נוספת באופן חד–פעמי — הוראות

סעיף 49 ה לחוק

פטור ממס במכירת דירת מגורים על ידי מוסד ציבורי — הוראות

סעיף 49 ב (6)לחוק

פטור ממס במסגרת עסקת פינוי–בינוי — סעיף 49 כב לחוק

פטור ממס מכוח סעיף 50 לחוק

פטור ממס בגין תשלומי איזון בבניין משותף

חברת גוש חלקה בעלת דירות מגורים

הפקעה של דירת מגורים

פטור מנהלי — החלפת דירה בדירה אחרת באותו פרויקט בנייה

הפטור במתן פיצוי בגין ירידת ערך דירת מגורים לפי סעיף 197

לחוק התכנון והבנייה

המרת חיוב במס בפטור או פטור בחיוב במס

מכירת זכות דיירות מוגנת בדירת מגורים

תרשים זרימה לבדיקת הזכאות לפטור ממס בגין מכירת דירת מגורים

שער שני: מכירת בית מגורים עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות

כללי

פיצול אופקי (פיזי)

פיצול פיזי בבנייה רוויה

פיצול אנכי (רעיוני)

מתי התמורה מושפעת מזכויות בנייה נוספות לפי סעיף 49 ז לחוק?

קביעת שווי בית המגורים לצורך כפל הפטור

ייחוס "שווי רכישה" וניכויים בחישוב השבח לפי סעיף 49 ז לחוק

מכירת משק חקלאי

הקלה במס במכירת בית מגורים עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות

ב"תקופה הקובעת"

ניצול כפל הפטור ממס שבח לפי סעיף 49 ז לחוק על ידי מספר מוכרים

שער שלישי: מס רכישה

מקור החבות במס רכישה

הגדרת "דירת מגורים" לעניין תשלום מס רכישה

"שווי הרכישה" של דירת מגורים

תשלום מס רכישה מופחת עקב היוון תשלומים ששולמו

לאחר עריכת חוזה הרכישה

שיעורי מס הרכישה

ה"תא המשפחתי" כרוכש אחד

מס רכישה ברכישת חלק מדירה

מס רכישה ברכישת מספר דירות המשמשות כחטיבה אחת

מס רכישה ברכישת דירת נופש

רכישת דירת מגורים למלאי עסקי

מס הרכישה ברכישת דירה המהווה "רכוש קבוע" בעסק

מס רכישה ברכישת דירת מגורים על ידי תושב חוץ

החלפת דירת מגורים חדשה בדירה אחרת באותו פרויקט

ביטול הסכם רכישה והחזר מס הרכישה ששולם

פטור ממס רכישה למוסד ציבורי

הקלה במס רכישה לנכה, לנפגע ולמשפחות חיילים שנספו במערכה

הקלה מנהלית לילד נכה

הקלה במס לעולים

הטבה למקבל דירת מגורים ללא תמורה מקרוב

מס רכישה ברכישת קרקע ושירותי בנייה לבניית דירת מגורים

בדרך של חוזים מפוצלים

שער רביעי: מס מכירה

כללי

מכירת "דירת מגורים "שהיא" מלאי עסקי "או" רכוש קבוע"

הפטור במכירת "דירת מגורים מזכה"

מס מכירה במכירת דירת מגורים מזכה עם זכויות בניה בלתי מנוצלות

מס מכירה במכירת דירת מגורים על ידי רשות מקומית

מס מכירה בשינוי ייעוד של דירת המגורים

מס מכירה במכירת דירות בקומפלקס דיור מוגן

הצהרה לרשויות מס שבח, הליכי השגה וערר

פטור ממס מכירה במכירת מניה המשקפת דירת מגורים

(חברת "גוש חלקה")

מס מכירה בחילוף דירת מגורים

שער חמישי: הפטור במכירת דירת מגורים במסגרת עסקת קומבינציה

כללי

סעיף 49 א (ב) (2) לחוק — ויתור על הפטור

סעיף 49 א (ב) (1) לחוק — בקשת פטור

דוגמה מספרית ליישום הוראות סעיף 49 א (ב) לחוק

כללים לבחירת החלופה העדיפה — 49 א (ב) (1) לחוק

או 49 א (ב) (2) לחוק

קביעת "שווי המכירה" בהפעלת הלכת יוניזדה

היוון עלויות שירותי הבנייה ליום המכירה

קביעת "שווי רכישה" ו"יום רכישה" בביצוע עסקת קומבינציה,

אם התבקש פטור לפי סעיף 49 א א (ב) (1)לחוק

תכנון מס "עוקף" הלכת יוניזדה

מע"מ במסגרת עסקת קומבינציה

שער שישי: הפטור ממס בחילוף דירות מגורים

כללי

אפשרויות החילוף השונות

הוראות כלליות

חילוף דירת מגורים בדירת מגורים אחרת

חילוף דירת מגורים בזכות למגורים בבית אבות

חילוף כל זכות במקרקעין לצורך רכישת זכות למגורים

בבית אבות

הערות כלליות

שער שביעי: דירת המגורים במסגרת חלוקת העיזבון

מבוא

תכנון המס בחלוקת נכסי עיזבון

אימתי חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים הופכת לפירוק

שיתוף חייב במס?

עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד

הסתלקות מן העיזבון

תכנון מס במכירת בניין מעורב על ידי יורשים

תכנון מס בקשר לחלוקת נכסי עיזבון

מס עיזבון זר

תכנון המס בעריכת צוואה

שער שמיני: דירת המגורים והעברתה אגב גירושין

מבוא

שמירת רציפות המס

העברת רכוש קודם למתן פסק דין לגירושין

תחולת סעיף 4 א לחוק על ידועים בציבור

העברת נכסי מקרקעין בחו"ל במסגרת סעיף 4 א לחוק

שער תשיעי: התחדשות עירונית

סקירה כללית

עיבוי בנייה בבנייני מגורים

תמ"א 38

פינוי–בינוי בבנייני מגורים

שער עשירי: מכירת דירת מגורים אגב פירוק איגוד מקרקעין

מבוא

העברת דירת מגורים לבעלי המניות אגב פירוק האיגוד — סעיף 71 לחוק

שלילת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שמקורה באיגוד מתפרק

אי תחולת הוראות סעיף 49 ו לחוק ביחס לדירת מגורים

שנתקבלה אגב פירוק איגוד מקרקעין

לא נעשתה הקצאה מיטיבה באיגוד ארבע שנים קודם לפירוק

רכישת מקרקעין עובר לפירוק

איגוד שהפך ל"איגוד מקרקעין"

הוראות סעיף 71 א לחוק

מס רכישה בגין מכירת דירת מגורים אגב פירוק האיגוד

מס רכישה בפירוק איגודים ברצף

מימוש דירת מגורים אשר בבעלות איגוד מקרקעין —

דוגמה חישובית לרשלנות מקצועית

היבטי מע"מ בהעברת דירת מגורים אגב פירוק

פירוק איגוד מקרקעין כפעולה מלאכותית

פירוק איגוד מקרקעין ואובדן "יום רכישה" היסטורי

מלכודות מס בפירוק — טבלה מסכמת

פירוק שיתוף במקרקעין — תכנון מס

שער אחד–עשר: התארגנות קבוצתית לרכישת דירת מגורים

מבוא

רכישה מפוצלת של קרקע ושירותי בנייה על ידי קבוצת רוכשים מאורגנת

עמדת רשות המיסים

אופציה ייחודית ככלי לארגון קבוצת רכישה

שער שנים–עשר: מיסוי הכנסות מהשכרת דירת מגורים

מבוא

תורת המקור

סיווג ההכנסה מדמי שכירות

מסלולי המיסוי

מסלול א' — מסלול הפטור ממס על פי חוק מס הכנסה

מסלול ב' — מסלול מס מופחת בגין דמי השכירות

מסלול ג' — תשלום מס מלא בגין דמי השכירות ( - מסלול רגיל(

חלופות מסלולי מיסוי הכנסות מהשכרת

דירת מגורים — טבלה מסכמת

שילוב בין מסלולי המיסוי השונים

כדאיות הבחירה בין מסלולי המיסוי השונים

שילוב בין מסלולי המיסוי — דוגמה מספרית

שער שלושה–עשר: בניית דירות להשכרה לפי חוקי העידוד

מבוא

הטבות לבניינים להשכרה למגורים — כללי

מושגים עיקריים "בניין", "בניין להשכרה" ו"בניין חדש להשכרה"

התנאים לקבלת ההטבות

הטבות המס

הערכות לבנייה במסגרת חוק העידוד — בנייה במסגרת יחיד

הערכות לבנייה במסגרת חוק העידוד — בנייה במסגרת חברה

בנייה במסגרת חוק העידוד — דוגמה מספרית

חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז 482 - 2007

שער ארבעה–עשר: היבטי מע"מ במכירת דירת מגורים

מבוא

הגדרת "עסקה – " כללי

חלופה א' להגדרת "עסקה " – "מכירת נכס בידי 'עוסק' במהלך עסקו,

לרבות מכירת ציוד"

מכירת ציוד בידי "עוסק"

חלופה ב' להגדרת "עסקה" — " נכס אשר נוכה מס תשומות ברכישתו"

חלופה ג' להגדרת "עסקה" – "עסקת אקראי"

מכירת דירת מגורים למלכ"ר או למוסד כספי

מע"מ בהשכרת "דירת מגורים"

רכישה או מכירה של דירת מגורים על ידי מלכ"ר או מוסד כספי

מע"מ בעסקאות קומבינציה

העברת נטל המע"מ לשוכר

סוגיית ה"מחיר" בעסקת מכירת דירת מגורים

מחירה של "עסקה" המושפעת מיחסים מיוחדים

מחיר ה"עסקה" במכירת דירת מגורים "יד שנייה"

מועד החיוב במע"מ בעסקאות של מכירת דירות או השכרתן

שער חמישה–עשר: מכירה והשכרה של דירת מגורים בחו"ל ובשטחים

כללי

חישוב מס רווח הון במכירת דירה בחו"ל

פטור ממס במכירת דירת מגורים בחו"ל בידי עולים חדשים

ותושבים חוזרים

מיסוי הכנסות מדמי שכירות המתקבלים מדירת מגורים בחו"ל

הטלת מס על מכירת דירת מגורים בשטחים (באזור)

פטור במכירת דירה במסגרת חוק ההינתקות

שער שישה–עשר: רשלנות ואחריות עורכי דין במכר דירות

כללי

טעות בפרשנות סעיף פטור

הסכם מכר המוסווה כהלוואה

עורך הדין כיועץ כלכלי

הסתמכות עורך הדין על תשובות הלקוח

האם רווח שהופק מאיין רשלנות מקצועית?

יחסי עורך דין–לקוח — החובות המוטלות

על עורך הדין

רשלנות מקצועית בגין הערכה שגויה של עורך דין ביחס

לשיעור מס השבח

ניהול תביעה ביטוחית אשר קיים לה היבט מס

הקטנת הנזק על ידי הצד הרשלן

שער שבעה–עשר: דירות מגורים — הפן הפלילי

כללי

חובת מסירת מידע על פי החוק

עברת השמדת או הסתרת מסמכים

עברת מסירת הצהרה כוזבת

עברת הסיוע

עברת מרמה במטרה להתחמק ממס

עברת הפרעה לעובד הציבור במילוי תפקידו

עברות על ידי תאגיד

התיישנות עברה פלילית לפי חוק מיסוי מקרקעין