סיכון וסיכוי - בשל אי דיווח כחוק
על עסקה במקרקעין למנהל מיסוי מקרקעין
רמי אריה עו"ד רו"ח אוריאל בובלי, עו"ד
בשני פסקי דין שונים שניתנו בבית המשפט המחוזי בתל אביב מפי כב' השופטים ד"ר דרורה פלפל וכב' השופט זפט יהודה, נקבעו שתי הלכות שונות, אשר במהותן נקבע כי חוזה מקרקעין שלא דווח לרשויות המס או לחילופין שנעשה למראית עין בלבד, הנו חוזה לא חוקי ולכן הוא בטל.
במקרה של חוזה לא חוקי, לא למוכר ולא לקונה יכולת לאכוף את החוזה. המוכר עלול להפסיד את העסקה ואת התמורה ואילו הקונה עלול להפסיד את זכויותיו במקרקעין שרכש ואת כספי הרכישה. בכך שמים שני הצדדים את כספם על קרן הצבי.
אי דיווח עסקת מקרקעין תהווה ביטול עסקת מקרקעין
בת"א 2259/99 פרוייקט אורנים מבנים 1994 בע"מ נ' מחנה דוד השקעות בע"מ ואח' קבעה כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל, כי אי דיווח למנהל מיסוי מקרקעין על הסכם במקרקעין, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ואי תשלום המס המתחייב מהדיווח על העסקה יהווה עילה מכרעת לביטול העסקה.
אלא אם יוכח באופן חריג ומיוחד, כי ייגרם נזק קרדינלי שאינו ניתן לתיקון עקב כך. במקרה כזה, ייתכן כי ייעשה שימוש בסעיף 31 לחוק החוזים, המקנה סמכות לביהמ"ש לאכוף חוזה בלתי חוקי. אך שימוש זה ייעשה רק במקרים חריגים ביותר.
אי ציון סכום תמורה אמיתי תהווה הסכם למראית עין ולבטלותו
פס"ד שניתן ביום 19.6.07, ה"פ 149/07 רונן ישראל נ' יהודה גואטה ואח' נקבע ע"י כב' השופט זפט יהודה כי מכר שאינו מבטא את תנאי העסקה האמיתית בין המבקש לחייב, נכנס תחת הגדרת סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי ) התשל"ג – 1973, הקובע כי הסכם שנכרת למראית עין בלבד בטל.
פס"ד האמור, דן בהסכם מכר מקרקעין, שלא צוינה בו התמורה האמיתית ומשכך הגיע כב' השופט זפט לכלל החלטה, כי ההסכם בטל. פועל יוצא מכך הנו כי הערת האזהרה שנרשמה כתוצאה מהסכם זה בטלה אף היא.
השלכות פסקי הדין לעניין חוק מיסוי מקרקעין
לטעמנו, ישנם מספר השלכות ישירות וכבדות משקל מפסקי הדין הנ"ל כדלקמן:
- מחד, תוצאות פסקי הדין הנם טובות מאד לרשויות המס
מעתה, צדדים המעוניינים להתקשר ביניהם בעסקת מקרקעין, יאלצו מעתה לתת משנה תוקף לשאלה: האם כדאי להם לא לדווח על הסכם המקרקעין או לדווח באופן חלקי על התמורה שהועברה במסגרת ההסכם ? שכן, פועל יוצא מאי דיווח כחוק, הנו ביטול ההסכם ואי הגנה על זכויותיהם במקרקעין ובתמורה. כלומר סיכון מוחשי לעצם קיומה של העסקה במקרקעין.
- מאידך, תוצאות פסקי הדין עלולות להביא לעידוד לאי דיווח כחוק
צדדים לעסקה עלולים לרצות שלא לדווח בכוונה תחילה למנהל מיסוי מקרקעין על העסקאות שלהם או לדווח רק באופן חלקי ושלא כחוק. שהרי לאור הפסיקה האמורה, יהיה מדובר אז בחוזה לא חוקי ולכן בחוזה שהוא בטל הן לעניין אכיפת העברת הזכויות במקרקעין על פיהם והן לצורכי הדיווח לרשות המסים.
היבט זה ייצור מצב של רצון לא רצוי, להימנע מדיווח למנהל מיסוי מקרקעין מתוך חשיבה שאפשר לחסוך במס ככל שבעתיד יהיו לרוכשים או למוכרים הקלות ופטורים ממס רכישה, שבח, מכירה וכו'. דהיינו, סיכוי לרווח אפשרי כתוצאה מאי הדיווח וזכייה בהקלות מס בעתיד, כגון: פטור ממס במכירת דירת מגורים המחכה לחלוף ארבע שנים ממכירת הדירה הקודמת.
פסקי הדין הנ"ל מרוקנים למעשה מכל תוכן את הקבוע בסעיף 82 לחוק מיסוי מקרקעין המקנה סמכות למנהל מיסוי מקרקעין לשום עסקת מכר שלא דווחה וכן את סמכותו של המנהל לפי סעיף 84 לחוק המסמיך את המנהל להתעלם מעסקאות מלאכותיות או בדויות ולשום אותם.
כך או כך, כל צד להסכם התקף בעת חתימתו, שלא ידווח כחוק למנהל מיסוי מקרקעין, חושף עצמו לעברה פלילית, אשר באמצעותה יוכל מנהל מיסוי מקרקעין להיפרע מאלו שלא ידווחו כחוק, אפילו באם החוזה יהפוך בדיעבד לבלתי תקף עקב היותו בלתי חוקי.
יישום פסקי הדין הנ"ל עלול לערער את כל יסודות מערכת המשכנתאות. שכן, ייתכן מצב שבנקים למשכנתאות יסרבו לתת משכנתאות בטרם תדווח העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין.
שהרי לכאורה עולה מפסקי הדין הנ"ל, כי הסכם מכר שלא ידווח אינו חוקי ולכן הוא בטל. כתוצאה מכך עלולות להיות גם רישומי השעבוד על הנכס כתוצאה מהעסקה בטלים. אמנם המדובר בחשש רחוק, שכן המשכנתא על הנכס נרשמת בהסכמת המוכר, אך אין לשלול מצבים של מספר מחזיקים בו זמנית במקרקעין כפי שארע בשני פסקי הדין האמורים לעיל. נראה כי ההשלכות הצפויות מפסיקה זו עוד לפנינו.