• הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא מיסוי הכנסות בחו"ל (Relocation),  חידושי פסיקה וחקיקה, הכללים החדשים מיום 1.1.2018

    לצפייה - לחץ כאן

  • בהתאם לנוהל גילוי מרצון החדש, ניתן להגיש בקשה במסלול אנונימי עד ליום  31.12.2018 

    טל' 073-2181818
  • המהפכה הגדולה במיסוי הנדל"ן ומיסוי הכנסות מהשכרה למגורים ולדירות נופש בשנה האחרונה

    לצפייה בהרצאה המוקלטת ובמצגת המקיפה – לחץ כאן

true

חוזים - זוננשטיין

02.03.2004

חוזים - צורת החוזה

ע"א 579/83 זוננשטיין נ' גבסו בע"מ ואח'

עובדות : בין המערערים לבין המשיבה נחתם זכרון דברים למכירת דירה שבבעלותה.באותו מעמד שילמו הקונים מקדמה כנגד קבלה.במסמך לא נכללו פרטים אודות שטח הדירה,מיפרט טכני ומועדי מסירת הדירה,וכן חסרים בו תנאי תשלום.כחודש לאחר החתימה על זכ"ד נפגשו הצדדים לחתימה על חוזה מפורט.במעמד זה "הפוצצה" העסקה.לטענת המערערים אירע הפיצוץ לאחר שסוכמו כבר תנאי התשלום ומשום שהמשיבה דרשה כי לא יינקב בחוזה המחיר האמיתי המלא של הדירה.לטענת המשיבה הצדדים לא הסכימו על מועדי התשלום. המערערים תבעו במחוזי אכיפה ופצויים.

המחוזי : לא הכריע בשאלה מדוע התפוצצה העסקה. קבע כי אין בכך צורך שכן למרות שהצדדים התכוונו לכרות חוזה מחייב,תנאי ס'8 לא מולאו בזכ"ד. דחה את התביעה.

העליון: (בן-פורת,ברק,בייסקי)

כוונת הצדדים לקשור קשר חוזי מחייב,אינו מספיק,כל זמן שפרט מהותי וחיוני לעסקה לא סוכם בזכ"ד.הסכמה לדון ולהסכים בעתיד אינה ממלאת אחר דרישת המסויימות.

ניתן להשלים פרטים חסרים ע"י פנייה לחוק או לנוהג הן לצורך גיבוש זכ"ד מחייב והן לצורך דרישת הכתב לפי ס'8 לחוק המקרקעין. אולם ,אם הצדדים קבעו,או התכוונו לדון ולקבוע תנאים,הסוטים מן ההסדר החקיקתי או מהנוהג,ולא נתנו לכך בטוי במסמך בכתב או בזכ"ד,לא ניתן להשלימם בדרך זו.

תנאי תשלום הינם תנאי חיוני להתגבשות זכ"ד לידי חוזה גמור,ובהעדרם אין חוזה אלא זכ"ד בעלמא.

בן פורת - הוכח כי המחלוקת הייתה לגבי מועדי התשלום.לכן לא ניתן לאתר רגע מסויים שלגביו יאמר כי הייתה הסכמה.

ברק (מיעוט) - תוצאת הערעור תלוייה בהכרעה עובדתית לגבי הסיבה לפיצוץ ההסכם. אם ייקבע כי המו"מ נכשל לפי גרסת המערערים,יראו במשיבים כמי שניהלו מו"מ שלא בת"ל.כתוצאה מכך עשוי ביהמ"ש לקבוע כי החוזה השתכלל מכח זכ"ד שבכתב וההסכמה בין הצדדים בע"פ בעניין תנאי התשלום. אם ייקבע כי לא הייתה הסכמה לגבי מועדי התשלום,החוזה לא השתכלל והתביעה תדחה.

בן-פורת - העובדה שהייתה דרישה לרשימת מחיר לא נכון,עלולה להצביע על מטרה פסולה ויש בה כדי להצביע על אי-חוקיות החוזה. עם זאת,אין לראות בדרישה זו חוסר ת"ל לפי ס'12 לחוק החוזים, המצדיק ראיית התקשרות כאילו נעשתה בכתב ונחתמה.ייתכנו מקרים בהם ניתן לשקול האם דוחק חוסר ת"ל את דרישת הכתב.מדובר במקרים יוצאי דופן בהם נזקו של הקונה יהיה גדול במיוחד אם יסורב כלפיו סעד של אכיפה כשברורה אשמתו של המוכר. לדוג' אם כפירה בתוקף העסקה בשל העדר כתב נעשתה בניגוד גמור למה שנבע מהתנהגותו הקודמת של המתקשר,כגון שהתחייב לדאוג לקיום הכתב או הבטיח כי לא יטען העדר כתב,אז יראו את העסקה כאילו נעשתה בכתב.

מן הראוי להשאיר במקרה זה את השאלה של ת"ל מול ס'8 בצ"ע.

בס'8 הושם דגש על הכתב,בכך העדיף המחוקק את צורת ההתקשרות על פני עק' חוה"ח. הדבר נתחייב כדי להקנות לעסקאות במקרקעין את הבטחון והיציבות מבחינת טובת הציבור. הדרישה המהותית הקבועה בהוראה זו תסוכל,כאשר תבוטל דרישת הכתב וייפתח פתח לשכלול חוזה במקרקעין על בסיס טענת חוסר ת"ל.אין זו רק חקיקה שיפוטית,אלא הלכה למעשה ביטול הוראה מפורשת של ס'8 הנ"ל.

ברק (מיעוט) - אם קבעו הצדדים כי ינהלו מו"מ ניפרד בדבר תנאי התשלום בעסקת מקרקעין, אין לראות את החוזה כולו משוכלל עד לסיום מו"מ זה. עם זאת מו"מ זה חייב להתנהל בת"ל. חובה זו עשויה לעיתים להתגבר על דרישת הכתב, ואם אי מציאותו של הכתב נובע מחוסר ת"ל, עשויות להיות נסיבות בהן יוכר החוזה גם ללא כתב. ת"ל או כתב? ת"ל עדיף.

דרישת הכתב היא מהותית - בהעדר כתב אין חוזה.עם זאת היא אינה עומדת בפני עצמה,אלא משולבת במערך החקיקה הכולל המבוסס כולו (כולל יסוד ה"כתב") על הצורך לקיים חיובים ולבצע פעולות משפטיות בת"ל.

בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן (שברק בוחר שלא להגדיר כעת מפאת היות ההלכה בנושא זה בשלב פיתוחה הראשוני) ,לא יוכל אדם לטעון כי החוזה אינו קיים שכן לא נעשה בכתב.

הערעור נדחה ברב דעות.

הוסף למועדפים

דרוגים

דרג

תגובות גולשים

שלח תגובה
הקש קוד אימות
 
לא רשומים אירועים לחודש יולי
לא רשומים אירועים לחודש אוגוסט
לא רשומים אירועים לחודש ספטמבר