• סוגיות מיוחדות בהצהרות הון, הנחיות, טיפים, הוראות, הסברים מפורטים, התא המשפחתי, הלוואות ומתנות ממשפחה/חברים ועוד... 
    להרצאה מוקלטת מלאה – לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא פעילות עסקית - עצמאי או חברה ?


    לצפייה – 
    לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא מיסוי הכנסות בחו"ל (Relocation),  חידושי פסיקה וחקיקה, הכללים החדשים מיום 1.1.2018

    לצפייה - לחץ כאן

  • המהפכה הגדולה במיסוי הנדל"ן ומיסוי הכנסות מהשכרה למגורים ולדירות נופש בשנה האחרונה

    לצפייה בהרצאה המוקלטת ובמצגת המקיפה – לחץ כאן

true
דף הביתמדורים מקצועייםמיסוי מקרקעיןמע"מ על מקרקעיןפטור במכירת דירת משרד ומה עם המע מ

פטור במכירת דירת משרד – ומה עם המע"מ?

23.10.2011

פטור במכירת דירת משרד – ומה עם המע"מ?

משה כדר, עו"ד (רו"ח) , אמנון סמרה, עו"ד

במסגרת הוראת השעה מיום 1/8/2011 נשתכחה מלב המחוקק סוגיית המע"מ בעת מכירת דירת משרד- לטעמנו חסך זה של המחוקק עשוי להביא בדיעבד לחבות במע"מ בסך מאות אלפי ₪.

בתאריך 1/8/11 נחקק חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה)(הוראת שעה), התשע"א- 2011.

עוד הוראת שעה מבית מדרשו של המחוקק מתוך מטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק הישראלי ולצנן בכך את עליית המחירים בשוק הדירות בישראל- הן במכירה והן לצרכי השכרה.

במסגרת אותה הוראת שעה, העניק המחוקק פטור בעת מכירת דירת מגורים שאינה מזכה, קרי דירות ששימשו/הוסבו לפעילות עסקית/משרדית, והתיר למכור אותן תחת התנאים והסייגים שנקבעו בהוראת השעה, בפטור ממס שבח בתקופה מיום 1/8/11- 30/6/13.

למעשה מציע המחוקק לפטור ממס שבח מכירת עד 3 דירות-משרד שכאלו, בתנאים ובסייגים הקבועים בחוק.

אלא, שהמחוקק לא נתן דעתו לסוגיית המע"מ בעת מכירת אותה דירת –משרד בפטור ממס שבח, ומכאן השאלה, האם בדיעבד, לאחר המכירה, תוכל רשות המיסים לחייב את המכירה במע"מ ?!

שאלה זו מעלה סוגיות לא פשוטות בנוגע לחוק מע"מ, כך למשל, עולה השאלה מה דין המע"מ ששולם בעת רכישת/בניית הדירת-משרד? מה דין המע"מ לגבי דירת-משרד שנרכשה/נבנתה מלפני תחולת חוק מע"מ? מה דין המע"מ לגבי נכס מעורב ששימש בחלקו למגורים וחלקו עסקי?

שאלות אלו משפיעות, הן על המוכר והן על הקונה: אם בדיעבד תחויב העסקה במע"מ, מי מהצדדים ייאלץ לשאת בו ? מהו סכום המכירה אותו צריכים הצדדים לדווח כבר כעת לרשויות מס שבח (כולל מע"מ או בתוספת מע"מ) ? מה יהיה המחיר לצורך חישוב הפטור (הפטור מוגבל בתקרה) ? האם לצורך חישוב מס הרכישה של הקונה יתווסף מע"מ למחיר ?

ככל שתבקש רשות המיסים לחייב את המכירה במע"מ, אין ספק, שהוראה ספציפית בחוזה המכר, תשליך ישירות על זהות החייב במס. מינה וביה, מתעוררת השאלה, מה הדין כאשר אין בחוזה כל התייחסות לחבות במע"מ ?

לדעתנו, ובהסתמך על הלכות בית המשפט העליון, כאשר אין התייחסות אחרת מפורשת בהסכם- המחיר הנקוב בהסכם כולל את מרכיב המע"מ.

כך או כך ברור, כי על המוכרים והרוכשים לנקוט משנה זהירות.

אין חולק, כי מרכיב המע"מ עשוי לשנות את כדאיות העסקה כולה, אם וככל שיתווסף מרכיב זה לעסקה מצד הרוכש, או ככל שיחוב בו המוכר, שהרי מכירת הדירות-משרד נעשית בהכרח עפ"י מחירי השוק, וכאמור לעיל, לכאורה כוללות את מרכיב המע"מ, אם וככל שיחול.

מנגד, תכלית הוראת השעה, יכולה לבסס עמדה משפטית סבירה לפיה לא יחול חיוב במע"מ בעת מכירת דירת-משרד מכח אותה הוראת חוק, אך הדברים אינם נקיים מספקות.

ראוי היה, לטעמנו, כי המחוקק ייתן דעתו ובהקדם לסוגיית המע"מ ע"מ למנוע תאונות ותקלות מס נשוא עסקאות אלו.

הוסף למועדפים

דרוגים

דרג

תגובות גולשים

שלח תגובה
  • יעקב שלג  (28/10/2011 16:24)
    בתגובה לעיל כתבתי בטעות מע"מ תשומות הכוונה כמובן למע"מ עיסקאות ועם הקוראים סליחה.
  • יעקב שלג  (27/10/2011 10:02)
    הסוגיות המועלות בכתבה ראויות הן, לעניות דעתי וכפי הבנתי את כוונת המחוקק, הפטור יחול על דירות שהיו למגורים שנמכרו למשרדים ולא שולם בגינם מע"מ תשומות, למה לא שולם בשעתו מע"מ זו סוגיה משפטית אחרת ( אגב האם מישהו בדק כמה משכירי דירות למגורים שלא עומדים בקריטוריונים לפטור ממס לא משלמים מס), לעצם החשיבה המשפטית של כותב המאמר אין לי אלא לומר כל הכבוד, המלצתי בפרקטיקה היא לקבל אישור מוקדם מרשות המיסים, עדיף לא להקלע למצב בעייתי כאשר ניתן לפתור זאת בקלות.
  • אביש  (26/10/2011 09:40)
    כתבה ענינית ! השאלות המוצגות בכתבה נכונות ומעשיות, עצמאיים קטנים רכשו לא אחת דירות בהן עסקו בעיסוקם כאשר השלטונות הכירו וזיכו חלק מהרכישה ולאורך השנים בהוצאות חלקיות של המע"מ. ומעשית מה יהיה ביום המכירה של אותה דירה לעיתים אחרי עשרות שנים ? השאלה האם כל מוכר ידרש למו"מ עם פקיד זה או אחר או שתהיה מדיניות מוכתבת אחידה.
הקש קוד אימות