• סוגיות מיוחדות בהצהרות הון, הנחיות, טיפים, הוראות, הסברים מפורטים, התא המשפחתי, הלוואות ומתנות ממשפחה/חברים ועוד... 
    להרצאה מוקלטת מלאה – לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא פעילות עסקית - עצמאי או חברה ?


    לצפייה – 
    לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא מיסוי הכנסות בחו"ל (Relocation),  חידושי פסיקה וחקיקה, הכללים החדשים מיום 1.1.2018

    לצפייה - לחץ כאן

  • המהפכה הגדולה במיסוי הנדל"ן ומיסוי הכנסות מהשכרה למגורים ולדירות נופש בשנה האחרונה

    לצפייה בהרצאה המוקלטת ובמצגת המקיפה – לחץ כאן

true
דף הביתמדורים מקצועייםסטודנטים למשפטיםדיני קניןקרן פרטית להשקעות במקרקעין

קרן פרטית להשקעות במקרקעין

29.07.2012

קרן פרטית להשקעות במקרקעין

זיו שרון, עו"ד , ניר הורנשטיין, עו"ד

החלטת מיסוי חדשה מאפשרת להשקיע בקרן להשקעות במקרקעין וליהנות משקיפות לצרכי מס גם בקרן שאינה רשומה למסחר בבורסה.

דרך השקעה הצוברת תאוצה בשנים האחרונות הינה באמצעות קרן השקעות. המדובר בדרך כלל בגוף שקוף לצרכי מס שהזכויות בו מוחזקות ע"י משקיעים פסיביים כשותפים מוגבלים. הקרן מנוהלת ע"י חברת ניהול מקצועית (שותף כללי). מבחינת היבטי המס נועדה השקיפות לאפשר מיסוי חד שלבי של המשקיעים בקרן בעת מכירת נכסים במס הוני מופחת, במקום תשלום מס בקרן ומס נוסף ברמת המשקיע (כדיבידנד).

ביחס לקרנות השקעה בנכסים פיננסיים (קרנות גידור) מוסדר נושא השקיפות לצרכי מס במסגרת החלטות מיסוי מאז שנת 2006. רשות המיסים מקבלת את העיקרון לפיו רווחי השותפים המוגבלים בקרן אינם חייבים במס שולי (48%) כהכנסה עסקית במגבלות מסוימות.

ביחס לקרנות השקעה במקרקעין, עד לאחרונה הסדר דומה היה בפקודת מס הכנסה עצמה, אך זאת רק ביחס לקרנות שהזכויות בהן רשומות למסחר בבורסה (REIT) וקיימות לא מעט הגבלות ביחס לטיב הנכסים (מקרקעין מניבים מתוכם 75% לפחות בישראל), השקעה מינימלית של 200 מיליון ש"ח, פיזור מינימלי של משקיעים ודרישות נוספות.

במסגרת החלטת המיסוי שפורסמה לאחרונה מתאפשרת השקעה תוך ניצול השקיפות גם במסגרת קרן פרטית. ההחלטה מתייחסת לקרן המשקיעה במקרקעין בישראל בלבד, שאינם מהווים מלאי עסקי. מותרת השקעה גם בנכסים פיננסיים לתקופת ביניים של שנה מגיוס ההון או מכירת מקרקעין. הקרן תנוהל ע"י חברה ייעודית לצורך כך שתהיה השותף הכללי וימונה נאמן שתפקידו להבטיח את הדיווח וגביית המס כלפי רשות המיסים.

ההחלטה קובעת כי פעילות הקרן כשלעצמה לא תגרום לסיווג הכנסת השותפים המוגבלים כפעילות מעסק. מכירת הזכות בקרן ע"י המשקיע במקרה בו הזכות הוחזקה לפחות 9 חודשים תחויב במס שבח על פי השיעורים הרגילים (ביחס לנכסים הנרכשים כיום – 25%), והנאמן יהיה אחראי להגיש דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ולשלם את המס. במקרה של החזקה ביחידה לתקופה קצרה מ – 9 חודשים יחול חיוב במס מרבי בשיעור שולי (48% ליחידים).

בעת מכירת מקרקעין ע"י הקרן יחול חיוב במס שבח אם המקרקעין הוחזקו במשך תקופה מהותית, ומס בשיעור מרבי (באופן משוקלל על פי זהות המשקיע – יחיד או חברה) ביחס למקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה. מס מרבי משוקלל יחול גם ביחס להכנסות מדמי שכירות של הקרן.

ההחלטה מפורטת וקובעת תנאים ומגבלות נוספים ביחס ליישומה. בהחלטה יש כדי לאפשר וודאות טובה יותר למשקיעים ועל כך יש לברך. עם זאת, תשומת הלב לכך שאין היא מכסה מקרים כגון קרן המשלבת השקעה במקרקעין הן בישראל והן בחו"ל או בנוסף גם בנכסים פיננסים (שלא לתקופה מוגבלת). לגישתנו, גם במקרים אלה ייתכן לראות בהכנסת השותפים כפסיבית, ואולם מטבע הדברים יש לבחון את המקרים לגופם.

 

הכותבים הינם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין  וממשרד אלתר עורכי דין

 

 

 

הוסף למועדפים

דרוגים

דרג

תגובות גולשים

שלח תגובה
הקש קוד אימות