• הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא מיסוי הכנסות בחו"ל (Relocation),  חידושי פסיקה וחקיקה, הכללים החדשים מיום 1.1.2018

    לצפייה - לחץ כאן

  • בהתאם לנוהל גילוי מרצון החדש, ניתן להגיש בקשה במסלול אנונימי עד ליום  31.12.2018 

    טל' 073-2181818
  • המהפכה הגדולה במיסוי הנדל"ן ומיסוי הכנסות מהשכרה למגורים ולדירות נופש בשנה האחרונה

    לצפייה בהרצאה המוקלטת ובמצגת המקיפה – לחץ כאן

true
דף הביתקטגוריותחישוב מסלול מחדש בהשכרה ומכירת דירות מגורים

חישוב מסלול מחדש - בהשכרה ומכירת דירות מגורים

רמי אריה, עו"ד רו"ח

 |  09.01.2018

חישוב מסלול מחדש - לגבי השכרת ומכירת דירות מגורים

רמי אריה, עו"ד רו"ח

 

פסק הדין החדש שניתן על ידי בית המשפט העליון בעניין שרגא בירן ודן לשם מחייב חשיבה חדשה ושונה של משקיעים בדירות מגורים רבות לשם השכרתן או השבחתן ומכירתן. מעתה, משקיעים אלו צפויים לחוב במס הכנסה בשיעור מס שולי, לחוב בדמי ביטוח לאומי ולחוב במע"מ בגין הרווחים שיצמחו להם מהשכרה או ממכירת הדירות.

מדובר בחיוב מיסים כולל העלול להגיע לשיעור של יותר מ- 60% מהרווח מהדירות, במקום 10% מס על ההכנסות מההשכרה, או פטור לינארי מוטב על השבח ממכר הדירות כפי שהיה מקובל עד היום.

בעניין לשם ובירן (ע"א 7204/15, פקיד שומה תל אביב 4 נ' דן לשם, ניתן ביום 2.1.2018 וע"א 8236/16 פקיד שומה ירושלים 1 נ' שרגא בירן, ניתן ביום 2.1.2018), קבע בית המשפט העליון כי הכנסות מהשכרה של למעלה מ- 20 דירות היא הכנסה מעסק לכל דבר. אולם, הוא קבע כי הכנסות מהשכרה של עד שלוש דירות לא ייחשבו כהשכרה מעסק.

סביר להניח כי רשות המיסים הפועלת להגברת גביית מס, תנסה להוריד את הרף של כמות הדירות המינימלי החייב במס לעשר דירות ואולי גם לחמש דירות.

כבר עתה פונים למשרדנו משקיעים רבים אשר זומנו למשרדי מס הכנסה, בשל החזקה של יותר משלוש דירות לצורך ברור וחיוב של הכנסתם כהכנסה מעסק במס שולי (עד 50%) במקום מסלול של 10% מס. חיוב הגורר בהמשך גם חיוב מקביל של ביטוח לאומי (17%) על אותן הכנסות.

בשנה האחרונה ראינו גם מחזיקים בדירות רבות אשר זומנו למשרדי מס ערך מוסף, כדי לחייבם במע"מ בשיעור של 17% בגין הרווח שנצמח להם ממכירת הדירות לפי סעיף 5 (ב) לחוק מע"מ.

מכיוון וחיובים אלו מוטלים באופן רטרואקטיבי על הכנסות משנים קודמות, מדובר בחיובים כספיים משמעותיים ביותר. שימו לב, כי ככל שלא הוגשו בעבר דוחות למס הכנסה או למע"מ בגין השכרה או מכר של דירות, אזי לכאורה אין אפילו התיישנות לגבי החיובים האפשריים.

כל אלו יוצרים חיוב מס רטרואקטיבי על המשקיעים בדירות מגורים, העולה משמעותית על החיוב במסלולי השקעה אחרים בשוק ההון או בהשקעות הוניות אחרות, החייבות במס בשיעור של 25% בלבד.

נזכיר כי גם כך, מסלול החיוב במס בשיעור של 10% מס לפי סעיף 122 לפקודה, היה במידה רבה מסלול של הטבת מס לכאורית. שכן, החיוב במס בשיעור 10% היה על כלל ההכנסות מהשכרה ברוטו ללא הכרה בהוצאות כלשהן, לרבות הוצאות המימון והפחת שהיו על הדירות. כמו כן, מס השבח אשר חל במכר הדירות עלה משמעותית עקב הפחתת הפחת שלא הוכר מתוך שווי הרכישה של הדירות בחישוב השבח.

כך או כך, אין לשלול כי גם בהתאם לפסיקה החדשה, עדיין ניתן יהיה לטעון כי הכנסות מהשכרת דירות אינן במישור עסקי, ככל שהמבחנים שנקבעו לצורך כך, לרבות המבחן הכמותי, יצדיקו טענה כזו, כגון:

א.      טיב הנכס: האם מדובר בנכס אשר ככלל מוחזק לצורכי מסחר שוטף לטווח קצר או שמא הוא מוחזק לצורכי השקעה לטווח הארוך.

ב.    משך תקופת ההחזקה : ככל שהתקופה החולפת בין רכישת הנכס לבין מכירתו קצרה יותר, כך תגבר הנטייה לראות בתקבול בגין המכירה כעסקי.

ג.   תדירות העסקאות או הפעולות: ככל שמספר הפעולות בנכס רב יותר כך מתחזקת המסקנה כי ההכנסות המופקות בגינו הן ביסודן עסקיות.

ד.      היקפן הכספי של העסקאות : ככל שהיקף ההכנסה גדול, הדבר יהווה סממן עסקי.

ה.  אופן המימון: ככל שהפעילות ממומנת על בסיס הון זר, נטילת הלוואות והגדלת המנוף הפיננסי, יהיה בכך כדי להצביע על הפעילות כעסקית.

ו.    בקיאות ומומחיות : הבקיאות הנדרשת אינה חייבת להתקיים אצל הנישום עצמו אלא די אם תתקיים אצל שלוחיו או מי מטעמו.

ז.  מנגון או פעילות קבועה, נמשכת ושיטתית : על פי רוב, עסק מאופיין בפעילות קבועה, נמשכת ושיטתית ועל כן לשם תפעולו קיים צורך במנגנון ארגוני מסוים.

ח.  פיתוח, טיפוח, השבחה, יזמות ושיווק : ביצוע פעולות השבחה, פיתוח, שיווק ופעולות אחרות שתכליתן העלאת ערכם של הנכסים או התמורה המתקבלת בגין השימוש בהם.

ט.    אופן הטיפול החשבונאי : אופן רישום הנכס בספרי החשבונות של הנישום – למשל כמלאי עסקי או כרכוש קבוע – עשוי ללמד על מהות הנכס.

י.    מטרות התאגיד : במקרים בהם מדובר בחברה ובתקנון שלה נכתב בסעיף של מטרותיה כי היא פועלת כחברה להפקת הכנסות בתחום מסוים.

יא.  ייעוד כספי התמורה : ייבחן האם הנישום ביצע שימוש בכספי התמורה לצורך השקעה חוזרת בפעילות, יהיה בכך כדי לתמוך במסקנה כי מדובר בפעילות עסקית.

עם זאת, המבחן העיקרי בו עשה בית המשפט שימוש הפעם, היה מבחן ההיקף (הכמותי) של הפעילות שמצמיחה אותה ולא רק טיב (איכות) הפעילות. לשיטתו, מסקנה זו מתבקשת מפני שלא ניתן לטפל במספר רב של דירות מבלי שההתעסקות בכך תהפוך לעיסוק ממשי. שיטתי ותדיר. השכרתן של דירות בודדות יכול  שתיעשה "אגב אורחא" ובלי שייפגע זרם ההכנסות הצפוי מהן. אך לא כך הם פני הדברים בהשכרת ריבוי של דירות. השכרתן מצריך היערכות מערכתית של עסק של השכרה.

הוספת המבחן הכמותי, בלי לנקוב בכמות מדויקת של הדירות שתהווה בסיס לקביעה כי עברנו לחיוב מס עסקי על ההכנסות מההשכרה למגורים, יוצרת רף חדש ומהותי ומעצימה את חוסר הוודאות לשיקולים האם להשקיע בדירות מגורים במקום השקעה בשוק ההון או בנכסים הוניים אחרים אם לאו? כדאי לחשוב על כך ולחשב מסלול מחדש. אולי זה מה שיוציא דירות מגורים לא מעטות לשוק בקרוב או יביא לעליית תעריפי ההשכרה ?

 

הוסף למועדפים

דרוגים

דרג

תגובות גולשים

שלח תגובה
  • חובבן  (25/01/2018 10:08)
    למי שיש 24 דירות להשכרה שלא ישכיר 5-6 מתוכן. כן. שישאיר אותן ריקות. וישלם 10% רק 18-19. אף אחד לא קבע את כמות הדירות שיש לך אלא כמות הדירות שאתה משכיר
  • חיים  (24/01/2018 16:26)
    נראה לי שקצת מגזימים פה וכאשר יש לנישום 5 דירות מגורים לא יקראו לדיון. בשני המקריםלשם ובירן המדובר בהחזקה של יותר מ-20 נכסים. בשני המקרים היה גם מנגנון גביה, השכרה, פרסום וכד'.לטעמי, במקרה של לשם הם יכלו להימנע מכל המשפט ההזוי הזה. אומנם היו להם 27 נכסים אבל רק 14 דירות מגורים. אילו כל אח היה מדווח על 7 דירות פקיד השומה לא היה מגיע אליו. סוף מעשה במחשבה תחילה.
  • למרות שלא אהבתי מה שקראתי... כתבה טובה וברורה ותודה רבה  (11/01/2018 10:58)
    ללא תוכן
  • צפוני ג  (11/01/2018 08:52)
    לדעתי ישכילו המשקיעים שיפנימו שרשות המסים במסע להגדלת הכנסות המדינה ממשקיעי נדלן. ברגע שההבנה שוקעת - ההכנסות שהמשקיע צריך לדרוש צריכות להיות גבוהות לפחות ב- 50% מהמספר שחושב עד עכשיו. אם כולם יבינו שזה המצב - התזוזה במחירי השכירות תהיה גבוהה ומיידית. ייכן שתזוזה כזו לא תהיה טובה פוליטית - כי היא תייצר חוזר שביעות רצון מכל מי שידו אינה משגת לקנות דירה. התגובה הפוליטית כנראה מוצדקת, הרי הפטור הקיים לא נולד בואקום, והנסיון להשמיד אותו ישאיר אוכלוסיה לא מכוסה. לדעתי הסיבה שרשות המיסים לא יוצאת בנייר פורמלי שאומר כל השכרה חייבת במס שולי (אלא תוקפת יחידים ויוצרת תקדימים) - היא שהם רוצים למנוע את התזוזה הזו. אם הרשות רוצה יותר מיסים - היא צריכה לשלם את המחיר הפוליטי של זה. משקיעים - תעלו את מחירי השכירות. ויפה שעה אחת קודם. במקרה הרע - המחירים יעלו, הציבור ישתוק, ורשות המסים הרוויחה ביטול פטור בלי חקיקה. במקרה הטוב - הציבור יצעק, הכנסת תקח לפקידים את השיניים ע"י חיזוק הפטור, והמחירים יחזרו למצב הקיים.
  • הומלס  (11/01/2018 08:28)
    הפסיקה הזאת מעודדת להעלים הכנסות. עד עתה רק אדיוט היה מעדיף להעלים הכנסות מאשר לשלם 10% מס. כעת? התשבוה ברורה
  • הומלס  (11/01/2018 08:27)
    הפסיקה הזאת מעודדת להעלים הכנסות. עד עתה רק אדיוט היה מעדיף להעלים הכנסות מאשר לשלם 10% מס. כעת? התשבוה ברורה
  • אבי אלברט  (10/01/2018 16:34)
    למה עליי לצפות בעתיד הקרוב כמשכיר 6 דירות ש 4 מהן הגיעו לידי בירושה?
  • שמרן  (17/01/2018 14:26)
    דיון אצל פקיד שומה
  • אריק  (10/01/2018 19:34)
    לא להצביע לאנשים הזויים כמו כחלון