• הירשמו לערוץ יוטיוב  שלנו, ותוכלו לקבל עדכונים והתראות, לצפות בין היתר בהרצאות מוקלטות, מצגות, ראיונות לתקשורת ועוד ...

    להצטרפות והרשמה  לחץ כאן

     

     

  • סוגיות מיוחדות בהצהרות הון, הנחיות, טיפים, הוראות, הסברים מפורטים, התא המשפחתי, הלוואות ומתנות ממשפחה/חברים ועוד... 
    להרצאה מוקלטת מלאה – לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא פעילות עסקית - עצמאי או חברה ?


    לצפייה – 
    לחץ כאן

  • הרצאה מוקלטת ומצגת מקיפה בנושא מיסוי הכנסות בחו"ל (Relocation),  חידושי פסיקה וחקיקה, הכללים החדשים מיום 1.1.2018

    לצפייה - לחץ כאן

  • המהפכה הגדולה במיסוי הנדל"ן ומיסוי הכנסות מהשכרה למגורים ולדירות נופש בשנה האחרונה

    לצפייה בהרצאה המוקלטת ובמצגת המקיפה – לחץ כאן

true
דף הביתמדורים מקצועייםמיסוי מקרקעיןתכנון מס לדירות מגורים שנמכרות עם זכויות בניה

תכנון מס לדירות מגורים שנמכרות עם זכויות בניה

20.06.2007

תכנון מס לדירות מגורים שנמכרות עם זכויות בניה

רמי אריה עו"ד רו"ח אוריאל בובלי, עו"ד

ביום 17.6.07, התקבל פס"ד בבית המשפט העליון בירושלים ע"א 7669/05 מנהל מיסוי מקרקעין, נתניה נ' יהודה רוזי ואח' נקבע, כי במכירת דירת מגורים עם זכויות בניה אשר נתקבל פטור לפי סעיף 49ז(א)(1) ו49ז(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, לא יהיה ניתן ליהנות מהנחה במס לפי סעיף 48(א)1.

עיקרי פס"ד

ביום 15.11.02, מכרו המשיבים דירת מגורים עם זכויות בניה בסך של 2,567,400 ₪ וביקשו פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1). מנהל מס שבח מצידו קבע כי שווי המכירה הושפע מזכויות בנייה הקיימות בנכס ולכן סבר כי יש לשום את העסקה לפי סעיף 49ז(א) לחוק. כמו כן ערך המנהל שומת מס בגין מכירת המגורים וקבע לבסוף (לאחר שהוגשה השגה) כי שווי מכירת דירת המגורים המזכה הנו 650,050 ₪ ושווי המכירה של זכויות הבנייה הינו 1,915,150 ₪, ומשכך פטר את המשיבים בתשלום מס בגין כפל שווי מכירת דירת המגורים לפי סעיף 49ז(א)(1) לחוק, ובגין יתרת השווי חויבו המשיבים בתשלום מס.

על החלטה זו הגישו המשיבים ערר בטענה כי יש להעניק להם הנחה בשיעור של 20% מכוח הוראת השעה שבסעיף 48א1 לחוק.

ועדת הערר קבע כי יש לפצל את עסקת המכר ולראותה כשתי עסקאות שונות. האחת מכר הדירה והשנייה מכר זכויות הבנייה וכפועל יוצא מכך קבעה הוועדה שיש להעניק למשיבים הנחה על פי הוראת השעה הקבוע בסעיף 48א1, ומכאן הערעור.

בית המשפט העליון ביטל את החלטת ועדת הערר וקבע כי סעיף 49 ז(א) קובע מפורשות ומסדיר את המצב בהם ישנם עסקאות שלובות זו בזו גם מכירה של דירת מגורים וגם מכירה של זכויות בנייה נוספות במקרקעין הנמכרים. לאור העובדה כי המשיבים נהנו מפטור ממס לפי סעיף 49ז(א)(1), בגין מכירת הדירה וכן מפטור לפי סעיף 49ז(א)(2) בגין זכויות הבנייה, לא ניתן לשוב ולקבל הנחה בתשלום המס בגין החלק הנמכר של זכויות הבנייה לפי הוראת השעה שבסעיף 48א1. כן קובע בית המשפט כי מטרת ההנחה הקבועה בסעיף 48א1 הייתה להאיץ את הפעילות בענף המקרקעין, והנחה זו סוייגה בסעיף 48א1(ג) רק למקרים בהם לא ניתן תמריץ אחר לביצוע העסקה. בענייננו, לאור העובדה כי ניתן תמריץ שכזה (שנוצל) בסעיף 49ז(א) לא ניתן לקבל גם פטור וגם הנחה.

- נזכיר ונאיר, כי סעיף 49ז(א)(2) חל רק בקשר לדירת מגורים ששווייה (ללא זכויות הבנייה) נמוך מ 1,274,400 ₪ ולכן במכירת דירת מגורים ששווייה גבוהה מהסך הנל' אין כל מניעה גם לדרוש את הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(1) וגם את ההנחה הקבועה בהוראת השעה שבסעיף 48א1.

- כידוע ישנה זכאות לפטור ולא חובה לקבלת פטור. לכן, טוב היו עושים המשיבים אילו היו עורכים תכנון מס כדלקמן: מחד לא היו דורשים את הפטור בגין החלק של מכירת הדירה (סביר להניח כי השבח לא היה גדול שכן שווי הדירה נעמד בסך של 650,000 ₪) ומאידך, היו דורשים לקבל את ההנחה בשווי 20% הקבועה בהוראת השעה שבסעיף 48א1 ולאור העובדה כי המס שנדרשו לשלם הנו בסך 610,635 ₪, סביר להניח כי בפעולה פשוטה זו היו חוסכים כסף רב.

הוסף למועדפים

דרוגים

דרג

תגובות גולשים

שלח תגובה
  • מאיר  (11/01/2012 19:15)
    רציתי לשאול את עווד יש לי דירה בבית משותף וכל זכיות הבניה בחלקה הקיימות והעתידיות מוצמדות לדירתי שכן שביצע עברת בניה רוצה להכשירה ומבקש לרכוש ממני זכיות בניה , האם יש מס שבח ועל מי הוא חל ? כל מוכר הזכיות או על בעל הנכס , האם יש היטל השבחה לעירה ועל מי הוא חל ? האים כל מוכר הזכיות או על בעל הנכס והאם יש פטור בדרך כל שהיא
  • jabali ammar  (03/07/2007 11:31)
    גם אני מבקש הסבר לגבי כיצד לפי פס"ד היינו חוסכים במס . לדעתי פטור על סך 1,300,000 שווה יותר מהנחה של 20% . אודה לתשובתך
  • דחר  (28/06/2007 14:22)
    הכיצד תכנון זה חוסך כסף רב ? האם במקרה זה מס שבח בגין 1,274,400 ש"ח קטן מ-80% מס בגין סך התמורה 2,567,400 ש"ח האם אוכל לקבל הסבר מפורט יותר לגבי חישוב חיסכון זה
  • אלדד  (27/06/2007 14:56)
    בכוונתי למכור בית פרטי ולנצל את הפטור ממס שבח. לפי התב"ע יש למגרש עליו יושב הבית זכויות בנייה לבניית בניין 3-4 קומות. ישנו פער רווח של 150K בין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה של הבית. השאלה שלי היא האם במקרה שלהלן אני יצטרך לשלם מס כלשהו על זכויות הבנייה בנפרד או שניתן לנצל את הפטור ממס שבח במלואו? גילי
  • רמי אריה  (27/06/2007 06:52)
    כאן זה המקום לתגובות הפורום הוא המקום לשאלות, שכולם יהנו מהעיון בסוגיה בתשובה לה, בברכה,,, רמי אריה,,,
  • דנדן  (24/06/2007 14:55)
    אריה,שלום רב! שאלתי שאלה לגבי חצי נק' זיכוי לעניין תעודת מקצוע וטרם קיבלתי תשובה. השאלה מופיעה במאמר שהתפרסם בשבוע שעבר בנושא נקודות הזיכוי לבעלי תואר. לתשובתך אודה.
הקש קוד אימות
 
לא רשומים אירועים לחודש נובמבר
לא רשומים אירועים לחודש ינואר